楼贵祸延三代　政府须助上车

与1997年岌岌可危、但主要只影响一代的疯癫楼市相比，今天金融监管相对稳妥的局面，其影响层面其实已跨越三代，令社会更不开心，变成祸延三代的问题。“土地房屋”实在不单是上届政府的“重中之重”，更是整个香港社会“严重中之严重”的问题！

因为想专注研究香港社会及经济发展策略的问题，笔者已很多年没有花时间在房屋这个以往颇熟悉的议题之上。

与97升浪不同　今用家主导

可惜，当居住㓥房人数两年内急增3成多，私人楼价、租金陆续破顶、新地王以远超过市场预期金额诞生、公屋轮候册则不断延长，轮候时间又创新高；但政府开拓土地的计划，往往饱受诸多阴谋论、议会拉布及司法覆核阻碍，房屋这个老话题，不期然又回到社会舞台的中央，成为拖着香港后腿，重新成为令港人未能开心及努力地令经济腾飞的主角。

楼市续升，自然会引发“泡沫论”。但市场似乎忽略了一点，就是跟1997楼市升浪不同，当年明显是投资、炒作、过度借贷等推升楼价；而这些破坏楼市可持续性的行为，与当年相比，几乎可以说在今天的市场绝迹。

过去几年，政府推出了多轮反周期需求管理措施，今天我们面对的是一个由用家主导、低转手率的市场，无疑是比1997疯癫的楼市安全很多。因为当价格回落时，现正居于物业的买家，不会一窝蜂将手上的单位投回市场，令供应倍增，加速价格下滑。尤其是已经“供满”的私楼单位在过去15年增加达4成，已达总私楼单位的66%的时候，可在短时间回流市场的住宅单位不会多，加强了楼市的稳定性。

斗室安身都难　遑论生儿育女

不过，价格稳定绝不等于人心稳定。当香港最大的年龄群组——50至70岁的婴儿潮正在完成我们供儿、供女、供书教学、供楼负担，满以为可以全情投入享退休之福时，儿女正届结婚之年，这群中年人亲身体验自己父母在极度困难的环境下养育自己，如今可以回报他／她们的方法之一，就是像自己父母一样，将一生资源帮助子女成家立室，资助子女们置业。

相比1997年，今天香港社会面对的问题，已经不单是“收入分布”上的贫富悬殊；更尖锐的矛盾，是“资产分布不均”带来的贫富悬殊。在今天楼价下，基层出身的年轻人即使成功在工作及薪金上脱颖而出，得以“上流”，但因储不到首付，或缺乏“有楼父母”的资助，难免觉得置业无望，甚至觉得自己成为社会不公义的受害者。

当年轻人连找个斗室安身都难，更遑论为家庭加入新成员，难怪今天的年轻夫妇都对生儿育女大有保留。这趋势正在快速形成“跨代无楼”的窘境，唯一应对的方案就是透过政府行为，改变公屋供应的“租/售比例”，协助基层家庭直接置业；以及像特首候选人林郑月娥所提倡，在居屋之上，增加一种新的资助房屋“港人首置上车盘”，让年轻中产家庭以可负担的楼价尽快“上车”。

事实上，楼价高、置业难的问题已经到了一个“祸延三代”地步！当一众的高收入年轻家庭储蓄追不上房价，怨气自然愈来愈大。当未来20年会占三分一人口的退休人士，把本应用作退休的“老本”都用来支持子女置业，本来明明足够的退休金，都随时因而变得不足，甚至可能要因此“重出江湖”！在这个愈来愈偏离个人最理想决定（Optimal Choices）的情况下，消费、投资、生儿育女的计划也会受到很大负面影响。

全民应对危机　莫再政治挂帅

与1997年岌岌可危、但主要只影响一代的疯癫楼市相比，今天金融监管相对稳妥的局面，其影响层面其实已跨越三代，令社会更不开心，变成祸延三代的问题。“土地房屋”实在不单是上届政府的“重中之重”，更是整个香港社会“严重中之严重”的问题！我们实在需要全民客观地面对危机，再不应硬要“这样不可，那个不应”的政治挂帅思维，以更新颖的思维，全民共议才可能构想与三代人福祉同行、更有效的解决办法！

【按：其他两位特首候选人包括曾俊华及胡国兴。】

（本文纯属作者意见，不代表香港01立场。）