紫荆党｜楼市股市的蛇年开门红

来稿作者：周小稞

跨入乙巳蛇年，香港迎来了一波泼天的“富贵”。恒生指数从龙年最后一个交易日（1月28日）的20,225点一路升至今（3月18日）早的逾24,500点，涨幅超过21%，而同期美国标普500指数和纳斯达克指数则分别下跌6%和10%。恒生指数少有地大幅跑赢标普500与纳斯达克，而过去数年恒生指数是一直大幅跑输标普500和纳斯达克的。恒生指数从2021年2月份的3万余点反复下挫至龙年底的2万余点，累积跌幅近35%，而同期标普500指数和纳斯达克指数则分别上涨54%和41%。

和火爆股市同时的还有畅旺的楼市。农历新年过后，香港开发商新推及加推多个楼盘。这些遍及港岛、九龙与新界的楼盘，无一例外都受到买家追捧。最先开卖的新世界北角皇都获得超额认购45倍，首批168伙单位即日沽清。之后推出的嘉里元朗朗天峰和恒地九龙城南首则分别超额认购55倍和32倍，首批250伙和181伙单位都一Q清袋。新地元朗YOHO West Parkside首批119伙单位也火速沽清。面对这一波“小阳春”，开发商纷纷加快新推与加推步伐。

现在的问题是，这样的行情能够持续吗？毕竟在不久之前，类似的“小阳春”在股市与楼市都曾出现过。譬如说，去年9月在内地一系列利好政策的刺激下，恒生指数一度由17,000点的低位大幅攀升至23,000点的高位，涨幅达到惊人的35%，但随后就反复回调至19,000点的水平。而楼市也在一年前政府宣布全面撤辣后出现了一波“量价齐升”的行情，一手住宅的表现也如今年新春后一样亮丽，但随后量价又都回落至撤辣前的水平。这一次会重蹈此前的覆辙吗？

港股走势存变数　可吸引AI初创上市

首先来看股市。此次的行情并非源自政策利好，而是被一家名不经传的AI公司DeepSeek所启动。DeepSeek的横空出世一举粉碎了美国在AI领域对中国实施的全面封锁，让投资者看到中国企业在AI领域的强大竞争实力，也意识到中国丝毫不逊于美国的AI技术未来赋能中国经济的巨大潜力。这一认知改变了投资者对中国科技企业估值的悲观预期。价值的重估加上阿里巴巴、京东等龙头企业披露超预期的财务业绩，带动了这些科技企业股价的大幅上扬，恒生科技指数也由1月28日的4,724点大幅攀升28.5%至6,069点。

不过虽然香港的股市因为科技板块而咸鱼翻身，但影响股市的外围环境仍呈现高度的不确定性。美国政策的大幅摇摆、中港经济的相对低迷，这些都令投资者不敢过于乐观。香港股市跑赢全球其他区域的态势不会逆转，但未来能否持续上扬则仍充满变数。

对于香港股市的走势，特区政府并没有太大的话语权，但这不代表特区政府可以无所作为。因为这次股市“小阳春”全因AI而起，所以特区政府完全可以效仿2018年为吸引生物科技公司来港上市特别推出18A上市规则而为AI公司推出类似的上市指引。18A上市规则发布后，累积有67家有实验产品但无收益或盈利的生物科技公司成功在港上市，总计融资过千亿港元，合计市值近千亿美元，让本来在生物科技行业并无根基的香港成为生物科技公司上市的重镇。为抓住内地方兴未艾的AI浪潮带来的资本市场机遇，香港交易所应该尽快成立项目工作组，参照18A上市规则，制定针对AI初创公司的特别上市指引，让有实验模型但无收益或盈利的AI初创公司有机会来港上市，一方面帮助这些初创企业获取宝贵的资金，另一方面则为未来香港资本市场的再度繁荣奠定基础。

施政之本应是维护合理房价与租金

再来看看楼市。今年新春过后楼市的这波行情，其背后的推动力是多方面的，如股市上涨带来了财富效应与乐观预期、政府不断放宽人才引进门槛创造了新的需求、财政预算案中利好楼市的新措施刺激了购买意愿等，但最为核心的因素还是价格。合理的价格激活了潜在的需求，再次验证了那句老话：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

以率先首日沽清的北角皇都为例，定价与同区七年新二手楼盘的叫价相若，租金回报率保守估计也在4到5厘，优于银行存款。看到销售行情如此火爆，向来以“挤牙膏”模式售楼的开发商纷纷提价加推，结果都没有再次取得即日沽清的战绩，北角皇都第二轮的88伙单位当天只售出了66伙。市场上的潜在买家对价格展现出高度的敏感性，而这也预示以为楼市将迎来大反弹的看法过于乐观，当前的内外环境实在不足于支撑这一预期。

要维持楼市的“小阳春”，既要看价，也要看量，而量的形成既取决於潜在买家心中的合理价位，也取决于开发商愿不愿意在这一价位上满足买家的需求。过去长达二十年的地产牛市让香港的开发商养成了“捂盘”的行为定式，并一直以“挤牙膏”的方式从买家手中榨取最大价值。本来按目前楼盘首推时的定价与超额认购倍数，开发商手中未售楼花及尾货将近四万伙单位可以轻轻松松地销售一空，既能有力带动香港GDP的增长，也可极大改善市场上偏紧的房屋供应，进而降低正在日益逼近历史高位的租金水平。

昂贵的租金是对青年与创新的最大窒碍，为什么DeepSeek以及刚刚爆火的Manus出自杭州与武汉而非深圳与上海，最大的原因就是杭州与武汉相对低廉的房价让年轻人有了自由发展的空间。笔者希望特区政府不要再明里暗里助推香港原本已经不堪承受的房价与租金，而是应把维护合理房价与租金作为自己的施政之本，并采取合理措施达成这一目标。譬如说，特区政府能否效仿新加坡管控开发商的“捂盘”“囤货”恶习？

作者周小稞是紫荆党政策研究院研究员。文章仅代表作者个人观点，不代表香港01立场。

“01论坛”欢迎投稿，来函请电邮至01view@hk01.com。来稿请附上作者真实姓名及联络方法。若不适用，恕不通知。