香港楼奴如何炼成？　一切由霍英东说起……

若要以“疯狂”形容香港楼市，相信反对的人寥寥无几。港人为片瓦遮头花光一生积蓄，甚至有海外调查指，港人要不吃不喝19年，方可买到安身之所。要拆解“我为楼狂”之谜，必先从超过半世纪的房屋发展史说起，《香港01》将一连两日浅谈香港楼市走向疯狂之路。

谈香港楼市，或许不得不由战后五十年代说起。当时港人毫无买楼观念，直至出现楼宇“分拆出售”、“分期付款”的出现，小市民只需付出楼价的一半、甚至一成金额，便可晋身业主阶级，拥有自己物业，切合中国人置业安居的传统观念，才令港人衍生“买砖头保值”的概念。

战后初期，数以万计的人扶老携幼由内地移居香港，令香港人口急速膨胀，几年间人口便由50万，暴增至逾220万，带来严重住屋短缺问题。

然而，当时社会以工人阶级占多，一般基层市民的收入仅百余元，大都是租楼住或居于寮屋、徙置区等。虽然居住环境恶劣，但市民普遍无买楼概念。当时的楼宇买卖并不普及，交易往往是按照一张地契、以一整幢楼、或一个地段作为单位，一幢5层高的楼房索价十数万元，故只是少数有钱人的“玩意”，由地产商或大家族活跃参与。

吴多泰首创“分层出售”

面对庞大的住屋需求，楼价又非平民百姓可负担，据学者冯邦彦的著作《香港地产业百年》指，当时新兴华资地产商之一、鸿星营造有限公司老板吴多泰，于1947年破天荒首创“分层出售”的卖楼制度，即分层业主共占地权，并有楼契说明各业主之权益。

当时，吴多泰在获得律师及田土厅的认可下，推出首个分层出售项目、即位于尖沙咀山林道46至48号的两幢5层高楼宇，每层三房两厅设计，因拆细后入场门槛降低，反应大好，10伙单位数日内沽清，成为一时佳话。

然而，即使将物业拆成分层出售，每个单位约1,000平方呎，仍要索价2万元，对一般月入只百多元的打工仔而言，置业梦依然遥不可及。有关情况，直至曾任政协副主席、已去世的爱国商人霍英东于1954年，推出“分期付款”及“卖楼花”的销售策略，为地产市场带来翻天覆地的改变。

卖楼花创先河　人人蜂涌买楼

当时，霍英东为油麻地公众四方街一个分层出售的新楼盘，制作了本港第一份的售楼说明书，详述建筑材料、地图及订价等，又引入分期付款方法，即买家可以楼价的五成作为首付订金，于交楼前分期付清余下五成款项，即买家只需付一万元，便可晋身成业主。

当时发展商在收取订金后，才动工建楼，亦即是卖“楼花”，这些“创先河”的销售安排，令当时市场中人啧啧称奇，并吸引业界争相仿傚，结果造就人人蜂涌争买楼的盛况。

付楼价一半即变业主阶级

从事按揭行业数十年的中原财务董事总经理梁理中表示，分期付款即是现在的按揭、又称楼宇借贷（mortgage）或业权抵押，于美国及英国一直存在，直至霍英东引入才广为港人认识。

他指，楼宇按揭借贷原先多由私人借贷公司承造，及至60年代初，银行见楼按生意蓬勃，索性将之纳入业务范围，逐步发展至一个标准化的程序。

面对楼市经历几次大起大跌，既有外资机构加入按揭市场图分一杯羹，亦有个别小型银号曾因过度的房地产借贷而倒闭，但不久又再反弹；及后首付比例逐步降至楼价一至三成，还款年期亦由起初1至3年内，逐步延长至7年或更多，并愈来愈宽松。

师奶持40万现金买黄埔花园

在80、90年代，银行已普遍提供九成按揭，香港业主会会长佘庆云忆述，80年代中期黄埔花园开售首付只需数万元，但惊见有师奶公屋租客竟手持一个装有40万元现金的买菜藤篮，“full pay”买入单位。该屋苑最细的单位在1997年，亦已升至200万、300万元，翻上3、4倍。

香港楼市，出现一个“有升无跌”的黄金神话，全民皆为楼狂。

即使90年代初政府曾就过度炽热的楼市，收紧银行按揭至七成，打击炒风，但及后发展商又在银行七成一按的基础上，再提供两成二按，让一般市民可借尽九成、甚至九成半，不少人采高成数按揭“揸住几层楼”，楼市步步升温，直至1997年楼市泡沫始爆破。