【合作社房屋．二】可一不可再？香港的另类房屋发展秘史
合作社房屋曾“造访”过香港这片弹丸之地吗？其实，合作社房屋的确在本地房屋发展史上留下足迹，惟却只能充作“小众”，在特定的政经状况下为少数社群提供可负担住屋。当中较具规模，且较为大众所知的，就是在二十世纪战后横空出世的公务员合作社建屋。正因为公务员建屋合作社式微，有论者认为合作社建屋模式未必能够在时下香港重演。到底如此判断是否对确？重新阅读本地的合作社房屋历史，有助我们一探究竟。
倡合作社建屋作福利 殖民政府“卖大包”
公务员合作社建屋缘起于1950年代。在战后，颓垣败瓦的香港陷入严重的房屋荒，无数市民须蜗居于板间房、寮屋等差劣住屋，即使对收入较稳定的公务员来说，仍然一屋难求。殖民政府会为外籍公务员提供完善的房屋福利， 如提供政府员工宿舍及房屋津贴等，相反，本地公务员只能独自应付其房屋需要，如此差异对待当然惹来庞大的不满。加上，在战后的公务员系统内，已有更多的本地华人出任中高层职位，惟仍未获与其外藉同事同等的福利，进一步加剧了本地公务员的愤怒。
为平息不满，与及提升整体公务员的士气，殖民政府开始考虑提供房屋福利予港藉公务员，经多轮商议后，决定采用合作社建屋的方式，予港藉公务员自行结社，向政府申请折扣土地与低息贷款，然后自行聘请建筑商设计及兴建房屋。有关合作社建屋的建议，原由当时为研究战后房屋问题所设立的房屋委员会提出，本来希望以此方法为社会的低下阶层提供可负担住屋，惟最后演化成只限公务员的“福利”。
无论如何，即使以今天的眼光来看，公务员合作社建屋所获的协助、以及所建成房屋的“性价比”，均堪称极吸引。基本上，政府规定合作社须由至少十个具退休金资格（pensionable）的本地公务员参与；并以半价（及后为三分之一）提供不同土地，供合作社选择；同时以3.5%的年息提供建屋贷款，摊分20年偿还。虽然建成的房屋在偿还整笔贷款前不能转让，而且只可供公务员及其家属居住，但会员的居住权始终受保一生。
试举一例。政府历史档案显示，有一个由16位民航处职员组成的合作社，于1953年向政府提交建屋申请计划，拟于何文田巴富街或九龙公主道（前称楠道）兴建两栋四层高的住宅大厦，共设八个面积为1,048平方呎的单位。考虑到当时地价、平整土地及建筑成本，合作社预期每位会员须向政府贷款$17,304元，再加上每年偿还年息、邀交差饷、地租及物业税、维修费等支出，每位会员每月须付$186元。值得一提的是，当时该合作社均为政府中级及以上的员工，平均月薪为$1,031元，每月房屋开支仅占收入的18%。然而，月供不足人工五分之一，即可居住市区千呎单位，教今天月供数万、蜗居于纳米楼的楼奴情何以堪？
公仆合作社的殒落 死因只为欠效率
在如此“卖大包”的情况下，自然吸引不少公务员跃跃欲试。殖民政府随即发现合作社式建屋出现不少问题。第一，公务员合作社建屋计划所涉的公帑愈见庞大。虽说在理论上，合作社建屋的成本全由社员负责，但政府一时须支出的贷款金额仍然巨大；第二，以合作社建屋的方式作房屋福利渐失效率。一方面，在1950、60年代以降，本港房地产业急速发展，廉价拨地作合作社房屋已被视为对卖地收入的一大损失。加上建筑物条例不断放宽建筑物的高度及地积比，当时合作社的建屋规模被视为浪费土地资源。
因此，自1960年代起，殖民政府遂以其他方法，尤其以提供廉租屋（即后期的公营租赁房屋）单位，取代公务员合作社建屋作为本地公务员的房屋福利，公务员合作社房屋计划终告停止，最后的合作社房屋项目也于1970年末完成。因此，香港只设立了共238个公务员建屋合作社，提供过5,000单位予本地公务员家庭居住。
合作社建屋难旧曲重弹？
公务员合作社建屋固然为特定时空下的产物，其政策上的“失败”亦值得后人深思，但是，这段历史同样反映合作社建屋的可取之处。其中最关重要的是，公务员合作社建屋已充分证明，西方的第三条路曾于本地处境应用，成功为市民提供可负担且具质素的房屋，并由他们自行负担房屋开支。与现时的公营房屋比较，合作社房屋无须像公、居屋般需要政府在财政上作出主要承担。同时，以眼下特区政府的财力，绝对能够应付合作社的贷款。因此，合作社建屋绝非毫不可行。
其实，除财政上的考虑，有论者认为港人缺乏终身居住权及共同管治房屋环境等概念，将不利推行合作社房屋。首先，必须要指出，大众从前也没有房产投资的概念，在“七十二家房客”的年代，有谁曾预料过自己能购买物业，并借此获利？概念的建立乃是由社会风气所致。放观眼下，住屋不再为大众所能负担，市民必须“硬食”房产高度商品化的恶果，市民“置业大过天”的想法，亦可能只出现于走投无路的情况下。若设立公私以外的另类选择，要公众接受与投资割裂的终身居住权，相信只是时间问题。
另外，即如西方的合作社建屋，入住居民亦会出现对共同管理居所一窍不通的情况。处理方法亦相对简单，即如上回所提到，瑞典的龙头合作社HSB与 Riksbyggen会提供支援意见予小型合作社，就屋宇管理上提供不同的协助。若政府向外国“取经”，设立官办、或资助民间团体设立中央的合作社管理顾问机构，相信能加强市民对合作社建屋的信心。
房屋供应的第三条路 还须走多远？
本回探讨了公务员合作社建屋的兴败，再次梳理这段由本地政府牵头、提供公私以外的可负担房屋、保障市民居住权的房屋发展史。合作社房屋的实践虽有缺失之处，但仍不足以叫人放弃探讨于本港设立第三条路的可能性。下回将把焦点拉回此时此刻，继续讨论如何在眼下香港，尝试建构能保障市民住屋权的房屋选择。