【博评．非法泥头山】修补政策漏洞　以冻结发展严惩恶劣土地开发

政府部门分工复杂，涉及的规划图则和土地用途有多种；要成功检控定罪，需要大量工作搜证，这工作远比组织运泥车队，一晚就可倾倒大量泥头的破坏缓慢得多……政府急于开发土地，便需要批准更多的农地在规划区“换（地）契”起高楼……（棕土优先）令一些业权人以为将农地破坏成为棕土，便可以等发达，等待取得开发棕土的利益，因此笔者对粗疏的棕土优先提法有保留。

由天水围泥头山引起市民关注的多宗泥头山和古洞推土机强拆民居等报道，都是近日极为恶劣的土地开发事件。

官僚程序繁复　搜证需时　追不上倒泥速度

事件的共通性，就是土地有价。政府部门分工复杂，涉及的规划图则和土地用途有多种；要成功检控定罪，需要大量工作搜证，这工作远比组织运泥车队，一晚就可倾倒大量泥头的破坏缓慢得多。而违法图利者，既有大量金钱打官司，很可能有相关的政治人脉游说，更有比警察更恶的黑道人物；加上相关的规划署、地政处等部门人力资源不足，未见高层如局长与警务处长落力跟进、联合巡视，发展局长只表示跟进工作由环境保护署统筹，参与部门主要为只有文职的规划署、地政总署和屋宇署。

从前曾有地政主任受袭重伤，文职小官员需要受保护，怕事正常；但武装的警察力量竟然因为有恶势力报警，而要擡走立法会议员的一幕，尽显政府低能，情何以堪。简单说，就是道高一尺，魔高一丈，十分难看，香港再次登上国际负面新闻。

这些个案的法律性质有点复杂，涉及法定《分区计划大纲图》、《发展审批地区图》、图则生效之前的原有用途（我们的法律视规管之前的某些占用，是已建立的权利，因而是容许的）、未定用途、绿化地带、农地、违例发展、合法填泥、非法僭建、逆权侵占、危险斜坡、部分或影响生态敏感地带。而法律问题甚至涉及“沙”和“泥沙──沙、泥和有机物的混合物”在法律上的分别，尚幸填料当中有不少“垃圾”，而垃圾较易举证为后来填料，而不是原有的沙或泥。

非法堆泥源于棕土优先　业权人急于开发土地等发达

非法堆泥及杂物的问题长期存在，远因是1983年《生发案》官司，确认1905年承认清朝土地分割和契约的《官批地契》中的农地，有堆放杂物的权利。

近因是政府急于开发土地，便需要批准更多的农地在规划区“换（地）契”起高楼。“棕土优先”本应该是既保育又开发，但由于出现“棕土优先”是最大土地来源等不适当的提法，令一些业权人以为将农地破坏成为棕土，便可以等发达，等待取得开发棕土的利益，因此笔者对粗疏的棕土优先提法有保留。

政策存漏洞　需检讨城规条例　针对恶劣开发

除了开发的吸力，更有推力。一方面由于政府的堆填区收费政策，令一些司机和工程判头挺而走险，想两头赚。另一方面是政府无力，当中有法例和政策问题。根据《城市规划条例》第23条，规划监督（即规划署署长）可在《发展审批地区图》涵盖的地方（即新界乡郊），进行土地用途的执法管制工作，但执法权不包括有《分区计划大纲图》的地方，这是一个政策漏洞。而该等地方由屋宇署或地政总署以不同的条例规管，表面上地政总署甚至可以收回土地，但因为种种原因，其实极少和极难进行。

针对以上问题，都需要对症下药，例如检讨23条的执行范围、为运泥车辆安装GPS监控、增加资源加强检控等。地政总署曾经针对恶劣开发事件，表示以行政手段令这些地方不容易进行更换地契重划地界发展，但如果规划上已经赋与业权人拥有发展权益，政府很难长期以行政手段处分。因此，应确立政策，针对恶劣开发，以规划手段改划为公园，令业权人的开发价值尽失，方是有阻吓力的惩罚。

（本文纯属作者意见，不代表香港01立场。）