【首置上车盘．博评】益市民，还是益地产商？

特首林郑月娥最近向传媒透露会在施政报告中详细说明她在选举期间所提议的首次置业上车盘。这个建议在社会大众中引发非常大的讨论。有很多人士认为这是一个对中产阶层的置业良机，但亦有人提出这个计划只是单单益了拥有新界土地的地产商。

其实在过去几届的行政长官，都有一种房屋新政策症候群现象。每一个特首新上任的时候，都提出新的房屋政策去显示他解决房屋问题的决心。但是无论是曾荫权的置安心，或者是梁振英的港人港地，都是以失败告终。所以这个计划能否成功就要看特首林郑月娥的魄力、勇气及怎样平衡各方面的利益。

其实在彭定康年代已经推行过夹心阶层居屋，所以首置上车盘并不是什么轰天动地的革新建议。首次上车盘的内容似乎是只卖给并没有拥有物业的中产人士，收入在五万到七万之间。这种做法就是将资助的范围向上调整。这涉及一个操作的问题，就是这些首置盘是否容许一般申请居屋人士参与申请。若果都可以的话，这些五万到七万元收入的中产阶级家庭，他们中签的机会就会大大减低。

但是这个计划最重要的核心问题就是地从何来？从特首林郑月娥所说，她不会动用公屋及居屋的土地，似乎她能够选择就是现时各大地产商在新界所拥有的一亿平方呎的农地。亦因为这个计划，使得这些农地近期变得有更高价值，所以各拥有大批新界土地地产商的股价近期齐齐爆升。可以说当中产阶层未被入住这些楼宇之前，地产商已经从这个计划获得最大益处。

因为政府要从地产商的土地储备获得新的土地来源，从而兴建首置计划，所以必然要同地产商合作。若果特首林郑月娥是急于求成，而希望在短短两三年间完成第一批的计划的话，这就会被地产商看到弱点，而提出一些对地产商极之有利的条件。其实以往亦有地产商提过送地给政府起楼帮助年青人置业，但其实该地产商所送的土地是农地，而且是经过几次上城规会申请改为住宅地都失败的农地。从这点，这幅农地的价值是非常的低。若果没有政府的协助，这些农地就永远都是农地，不能够改划为住宅地。所以政府在与地产商合作的时候，要清楚分析地产商的农地本身并不是当然地可以变为住宅地，他们要在政府协助下，才有机会通过城规会的申请。所以整个计划都应该从这个基础去讨论。

另外一个重点，就是很多这些农地基本是在很偏远的地方，并没有道路及基本建设。在计算这些土地开发成本的时候，应该由地产商承担，否则就变为由纳税人资助地产商。

这个计划最重要的一个原则，就是公私营合作计划下，公众利益一定要有最大的保障，例如若果一幅农地转做住宅地后，在该地段中所起到的楼宇应该最少有七成以上是首置上车盘，以显示土地的转变对公众利益有最大的保障。

这个计划推行的时候，一定要参考以往鼓励发展商发展而被发展商钻空子的各种经验，从而减少纳税人损失。无论是以往私人参建居屋的红湾半岛，或者是透过环保建筑而使到地产商利用这个政策变成发水楼，或者几年前鼓励地产商兴建公共空间，最后变成地产商及私人业主的私人康乐地段等等，这些教训是要吸取的。

最后这个计划最重要的，就是能设计一个透明度高、公平合理与发展商合作的模式，以及让公众辩论。不可以因为急于求成而只是拣选某些大地产商合作，亦不可以为了首置早日落成而完全让地产商主导这个计划。

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