【星之谷】按揭保险“黄金比例” 灵活放租提升居住质素
政府将按揭保险住宅出租合法化，高成数按揭借款人只要符合特定条件，便可以把单位出租。新措施影响深远，也为原本打算置业自住的家庭提供更具弹性的按揭选择，面对将来可能出现家庭成员变化，或经济环境突变，都不用担心被按保缚死物业。
今次新措施可谓送给即将迎接新生命的家庭的最佳礼物。近年不少新婚夫妇都选择以高成数按揭买入一房甚至开放式的细单位，作为上车第一步，然而当生儿育女后，细单位根本不敷应用，加上近期楼价从高位回落，不足以支持业主以楼换楼形式购入更大面积的单位。而在新措施下，即将有新生婴儿的家庭可考虑转为双租族，申请出租原先的按保单位，同时再租一个更大的单位自住，提升居住质素。
毋须擡钱合法出租
另一方面，业主在新例下能够更灵活地将物业出租。因为在未有新措施之前，出租按揭最高成数必须楼价的6成。假如本身不上按保、借7成作自住用途的业主，后来因家庭或经济原因而计划搬屋，也需要补钱把成数降至6成，又或是楼价上升令贷款占楼价比例下降至6成，才能合法地将本身自住的物业出租，否则“偷鸡出租”的话，始终有风险，租客知悉后也可能会举报，业主切勿以身试法。
在新例下，业主可以多一个选择，就是上按保借7成半按揭，那么一旦出现家庭成员改变或经济原因，就可以申请将物业出租，毋须再考虑按揭成数的限制。以楼价1,000万的物业为例，贷款人可以借7成半按揭，那么首付资金可减少半成，即50万元，并可以将这笔省下来资金放入与按揭利率挂钩的高息存款户口（mortgage link），对冲利息开支，变相业主也只是支付7成按揭的利息。
7成半按揭豁免保费
再者，首置人士申请借7成半按揭可获得保费豁免，故申请人毋须负担额外的保费开支，但按揭保险律师费会稍微贵少少，比一般高几百元；此外借7成半按揭始终要经按揭保险公司审批，相比起银行审批会较为严谨，申请者入息文件要齐备，当中税单是必须的，而且审批时间亦会较长，申请人最好预留足够成交期。
必须强调的是，按保初衷是协助市民买楼自住，而新措施则是帮助业主面对突发状况或自住期间因住屋需求改变时，让业主可以在卖楼以外，多一个将物业合法出租的选项。即使当局容许业主以其他原因申请将按保物业放租，相关物业也必须符合已自住12个月的条件，而且申请人本身不可有其他物业，出租物业期间更不可再买楼或移民，限制相当辛辣，如果存心想申请高成数按揭再将物业出租，未免本末倒置。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
（资料及相片由客户提供）