【星之谷】银行罕有拒下调按揭成数 买家险错失回赠尾班车
楼市逆周期，惟有自住需要的买家仍然会趁低价入市，在未来楼价走势不明朗形势下，申请按揭亦需要灵活部署。有置业人士认为应该减少按揭成数，减轻日后供楼利息开支，同时避免楼价进一步下跌，导致物业变成负资产。然而这做法并不可取，申请人或会错过原本已经是最佳的按揭方案，相反，将贷款额借尽然后把剩余部份存放在高息存款户口（Mortgage Link），可以抵销利息开支，方为上策。
刘先生（化名）今年趁撤辣换楼，买入一个700万元的二手单位，打算与家人同住。他早前向一大两细银行申请7成按揭，并全部都获批出按揭计划，但后来刘先生的家人在股价市场有所斩获，逐计划将部份投资所得拨作首付，希望将按揭成数降至6成。
审批塞车银行拒帮小忙
申请人如欲降低按揭成数，以往银行一般都会接纳，由于入息等要求已过关，只需由银行Banker通知审批部，更改按揭文件的放款金额即可，过程简单。不过由于近期按揭出现大塞车的情况，A银行不愿意为刘先生作出更改，要求后者选择直接借7成或者拒绝offer。
刘先生还有另外两间银行可以选择，不过分别就在于：A银行提供逾六位数的按揭回赠，而另外两间银行则是零回赠，令刘先生犹豫不决，不知道在高回赠和削减按揭金额中应如何选择。
高息存款户口发挥作用
笔者得知刘先生的情况后，建议他直取A银行的按揭计划。原因很简单，现时银行大多为按揭客户提供Mortgage Link，该户口的存款利率与物业按揭利率挂钩，刘先生可以将那一成贷款剩下的资金存入户口内赚息，抵销部份供楼的利息开支。另一方面，也可以赚取A银行提供的按揭回赠，是最合理的方案。
另外，笔者曾经建议置业人士要准备较为宽松的首付，紧急应对银行因估价等原因而导致最终贷款额不理想的状况，然而这其实更适合楼花按揭采用建期付款方式的业主，反观刘先生的个案，银行已经批出理想的贷款金额，刘先生可以选择借尽。
不过，如果刘先生本身不是借7成，而是借更高成数，例如经按揭保险申请8成上会，是需要缴付按揭保费的，而新的按揭计划只是借7成或以下，则毋须上按保，省下来的保费会否多于按揭回赠的金额，也是刘先生考虑是否选用其他银行的原因之一。
靠预批获丰厚回赠
有人可能会质疑，近期银行普遍收紧按揭回赠，为何刘先生仍然获银行提供丰厚回赠？原因就在于按揭预先批核服务。由于刘先生一早已下定决心部署置业，更有为物业申请按揭预批，事先了解自己的贷款能力；更重要的是，当银行的预先批核有结果，其后一个月内持续有效，买家只要在限期内补交临时买卖合约，就毋须再向银行递交入息证明，最终成功赶上尾班车，在银行收水前获得按揭回赠。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
(资料及相片由客户提供)