【星之谷】业主趁市旺“添食” 第二层楼申高成数按揭攻略
撤辣后，投资者不再受到辣税制约，拥有物业后再买多几层楼收租之成本大减，带动楼市成交火热。不过，一般业主因应预算限制，想再置业买第二层楼的话，更想知道的很可能是如何获批高成数按揭——譬如是8成或9成按揭，本文将逐一拆解。
首先，如果业主本身有按揭在身，下一层楼申请按揭的话，需要扣减按揭成数，经按揭保险公司最多只可以申请8成按揭；如果不经按揭保险公司，仅向银行借，都要扣减1成按揭，即第二层楼最高可借6成按揭。
至于第二层楼能否成功获按揭保险公司批出高成数按揭，关键在于该住宅用途是否符合“自住”定义 。如果业主原有住宅本身已经获批高成数按揭，亦即是“自住”用途，买新一层楼又是“自住”的话，那么业主便拥有两层“自住楼”，在按揭保险公司角度便不太合理。
业主两层“自住”不合理
不过，如果业主持有住宅未有采用高成数按揭，只是普通6成或以下按揭，没有经按揭保险公司，那么买入新一层住宅时，可以向按揭保险公司声明旧居将会给家人居住，譬如父母，而新入手的那层住宅属自住用途，并会申请高成数按揭，这个理由绝对可以接受。
至于另一个场景——将旧居放租而申报新买入住宅是“自住”，并申请高成数按揭，又是否可行呢？按揭保险公司理应会接受，但要留意按揭保险公司需要查阅租约，而租金可以打7折计算入息。
改物业用途助入手新物业
以上有个伏位。如果本身两年前买楼获批6成按揭，并向银行申报是自住，单位是不能放租的；如果改变用途则需要通知银行。
幸好现时政府放宽了按揭成数，6成按揭也可以出租，故笔者建议可以向银行提出物业会改变用途，拟用作出租，那么事情便名正言顺，买新一层住宅自住也可以申请高成数按揭，租金亦可计算入息。
最后温提，如要申请高成数按揭，需要有较齐全的入息证明，包括税单、银行出粮纪录等等。
作者子非鱼为星之谷首席顾问，现于多份报章及网上平台撰文，著作《按揭达人》，涉足地产买卖及按揭、移民顾问范畴。
（资料及相片由客户提供）