新港人拉横额委屈控中原代理　3原因误导买错楼　大律师分析理据

过去一个多月，一名姓李女士先后三次与亲友到中原地产总部及分店，拉起红底白字横额抗议，声称被地产代理误导，买错位于深水埗区校网的爱海颂单位，令三名子女无法报读九龙城区的学校。这个失败的“孟母三迁”故事，吸引大批市民围观。李女士也不禁向群众吐苦水：“我系一只鸡蛋嚟㗎，人哋系成座山，我点解要去撞呢？咁一定系有委屈。”究竟有什么委屈呢？李女士指，入标购买单位前，地产代理曾称一旦中标仍可放弃交易、入标时价钱被擅自更改、甚至有人擅自递交标书等。购买逾千万的单位，竟然遇上连环“不幸”事件，围观市民相当怀疑。《香港01》相约李女士查阅标书及对话纪录，并将相关标书合约交予大律师研究，从法律上分析她手上的证据及现时的处境。

1.地产代理误导买错深水埗楼？

李女士说法：李女士自言不太认识香港，以为只有港岛、九龙及新界区，不知原来仍细分多个校网，但她强调买楼前已多次向地产代理表达要在校网最好的地区置业。而李女士主要在内地生活，无法浏览地产代理提供的香港网页，故未能了解深水埗区涵盖的学校，直到朋友提醒，她才知深水埗并非名校区。李女士指涉事地产代理有逾20年经验，理应向客户详细解释相关问题。

中原回应：职员于2023年2月13日及15日，已两度提供爱海颂所属深水埗校网的资料及网页连结，李女士于入标前已得到相关资料。及至3月中，李女士表示被内地朋友笑深水埗是贫民区，仍向职员查询选学校、地址证明及跨区上学等，一直未有投诉。后来李女士向客户服务部投诉，才指银行只批800万元贷款，经济负担沉重。

大律师分析：陆伟雄大律师解释，法律上所指的失实陈述（误导），主要是指虚假的事实陈述，例如一个住宅单位面积是1,000呎，如地产代理推销时说是1,500呎，就属于失实陈述。但所谓“最好的校网”的观点却见仁见智，因为深水埗区也不乏名校，故只属于意见陈述，通常不构成失实陈述。

2.入标后，仍可决定不买？

李女士说法：李女士指整份标书全是英文，她看不懂，不过地产代理曾向她解释即使中标，仍有权不购买，所以她抱着不妨一试的心态入标。李女士直言，如果她知道入标等同买楼，她绝不会签约。

中原回应：职员陪同李女士到发展商的办公室内签署入标文件。签署文件前，发展商职员已填写入标文件及向李女士解释入标文件的内容，李女士表示清楚及明白后，才签署作实。

大律师分析：陆伟雄大律师详阅标书后，直指李女士签署的标书属于一份要约，合约条文已清楚列明，入标者一旦中标，合约即具有法律约束力，买家有责任完成交易，所以标书附有临时买卖合约是理所当然的做法。陆续指，如地产代理曾声言中标后可不购买，实有误导之嫌。

3.擅自提高入标价，代交标书？

李女士说法：李女士表示，入标前曾向地产代理查询单位的价格，对方参考同类单位的成交价指应为1,619万元，故相信以1,619万元入标即可购得单位。直至2月17日，地产代理通知她成功中标，随后她到律师楼办理手续时，始知入标价为1,650万元，她声称地产代理擅自提高标价，又指标书的日期为2月17日，但当日她根本不在香港，质疑有人擅自递交标书。

中原回应：职员于2023年2月14日曾向发展商查问成交价，并告知李女士以1,650万元入标是有把握。至于入标文件内的日子是2月17日，中原确认并非职员填写。

大律师分析：陆伟雄坦言，如李女士没有授权地产代理填写入标价钱及递交标书，地产代理就涉嫌违反操守。相反，如李女士曾授权代理代劳，她当日身处何地并不重要，故出入境纪录未必一定是有力的证据。

关键对话没有纪录证明　或口同鼻拗

记者曾检视李女士与地产代理的微信对话内容，双方就入标、标价及校网等讨论，未必每次都有很清晰及明确的方向，有关一些重要的决定却没有对话纪录。李女士承认许多时候与地产代理面谈后就下决定，所以无白纸黑字证明。

陆伟雄初步检视李女士的合约及处境，认为李女士这宗案件相当棘手。他坦言，虽然李女士声称被误导而买错楼，但她确实亲自签署标书，加上事隔一段时间才投诉，甚至仍供了首两期款项合共200多万元，通通都是不利因素，将来如打官司也要解释。陆伟雄直言，如李女士声称被误导，当初理应立即追究，而非继续供款。

陆伟雄续指，这类“口同鼻拗”的官司，法庭最终也要裁决。他认为不熟悉香港是李女士其中一个较有利的因素，相信届时法官也会考虑，但建议她先找律师详细审视所有证据，衡量是否“有得打”，如证据太薄弱仍决定对簿公堂，有可能输得更多。

地监局已展开调查　长实：现阶段不宜作出评论

由于中原的回应曾提及发展商职员有份处理入标文件，记者亦向长实集团查询，长实回复指买家已向地产代理监管局及其他相关部门投诉，前者更已正式展开调查，故现阶段不宜作出评论。

地产代理监管局则指，已接获有关投诉人的求助个案，目前正就事件作出跟进。为免影响调查工作，局方不宜评论个别个案或透露详情。

警方表示，深水埗警署于2月23日接获一名姓李女子报案，指怀疑一名男地产经纪早前在她购买楼宇的过程中向她提供不实资料。报案人表示已就事件向相关机构联络及跟进。事件列作“求警调查”，交由深水埗警区刑事调查队第十队跟进。

▼李女士多次与亲友到中原地产总部及分店抗议▼