来稿｜香港还需更多写字楼？适时转住宅用地增市民幸福感

国家主席习近平近日重提香港要“改善民生、破解经济社会发展中的深层次矛盾和问题”，分析普遍认为住房是其中一个“深层次”的症结。要提升香港居民的住屋质素，“因地制宜”相信会是个中关键，常言道香港地少人多，但其实少的并非土地，而是住宅用地，观乎近年商厦使用率逐渐减少的趋势，或许适当转变土地用途是可行方法。

来稿作者：林家茵

随着疫情缓和及香港与国际间交流复常，市场预想的写字楼需求反弹并未如愿，反而进一步呈现疲态。根据世邦魏理仕（CBRE）的调查，2023年底本港甲级写字楼空置楼面达到1,430 万平方呎，整体空置率飙至16.4%，双双创下历史新高。需求有限及空置率持续高企，导致去年第四季租金较上季下跌2.3%，全年跌幅达6%。非核心区的二三线地段更是重灾区，新界及九龙东商厦的空置率分别约30%及21.4%。

随着九龙东、西九龙，以至北都的发展，中环亦有大型商厦落成，本地商厦供应过剩的情况恐怕会持续，要改善可以从两方面着手。首先是暂停推出商业地，政府已连续三个季度没有推出商业地招标，发展局长宁汉豪亦明言，现时市场商业楼面空置率高，“缓一缓都有道理”；另一招是将二三线商业地转为住宅发展，这方法早有先例可循，例如财爷在2021年时已提出，考虑将洪水桥和古洞北/粉岭北发展区内预留的一些商业用地改为住宅用途，一来可让工商用地集中在靠近边境的位置，二来可助解决中短期房屋供应问题；城规会亦曾在2022年改划三幅启德的商业地作住宅。

在楼价冠绝全球的香港，完全可以参考以上建议。事实上，本港已经有发展商近几年开始部署，将旗下多间酒店申建改划住宅，以释放更多供应单位。港人生活幸福指数在区内常年包尾，其中一个重要原因，就是住得贵、住地细，人均居所楼面面积中位数仅有172平方呎。既然目前商厦已经供过于求，与其在现有写字楼供应仍未消化时继续起商厦，何不趁此机会改划商业价值较低的土地用途，尤其将现有已平整的熟地用于兴建住宅，让港人尽快实现“住好啲”、“住大啲”愿望。

其实商业地需求下降，在其他发达城市均见端倪，究其原因，除了全球经济疲弱影响市场表现之外，亦反映疫情令遥距工作及混合工作模式渐趋普及，对商业地产的需求下降，纵使社会复常，这样的习惯亦难改变。被视为美国西海岸金融中心的三藩市，办公室空置率由2019年第四季大约5%，飙升至去年第四季的约35%，创疫后纪录新高。针对这种现象，当地商会主席已经提出建议，考虑将商厦先改为住宅或康乐及文化用途。

在伦敦，大量办公室亦出现空置，路透社去年9月引述美国投行富瑞（Jefferies）分析师表示，伦敦西区、金融城和金丝雀码头商业中心的空置率创下 30 年来新高， 估计西区空置率将达到 7%，金融城和金丝雀码头的空置率分别为 10% 和 20% 以上。与此形成对比的是，随着新移民的增加，伦敦的住宅楼价及租金价格依然在全球名列前茅。因应住宅土地供应需求旺盛而办公室供应过剩的情况，当地经济学家亦提出，正是将商业建筑改为住宅建筑的好时机。

特首多次赞港人“有桥、食脑”，懂得灵活走位，以上建议正是审时度势，从而不断调整步伐的措施。在《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》报告中，政府订下人均居住面积要提升至215至237平方呎。要达成这个目标，正正需要开放思维、从各方面积极觅地，加快兴建房屋，最终提升市民的幸福感、获得感。

作者林家茵是地产代理。文章仅代表作者个人观点，不代表香港01立场。

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