送澧手记｜进化混合用途发展　成就“垂直城市”概念

香港科技大学与市区重建局近日签署合作备忘录，透露在“观塘市中心2.0”项目完成后，市建局将会为科大提供支援，于项目非住宅部分设立校外教研空间。此项目最高可达360米，是香港首个以“垂直城市”概念进行综合用途发展的地标建筑，结合商业活动与住宅的高密度复合型发展的“大众运输导向型发展（Transit-oriented development，TOD）”的项目。除了包含受市场欢迎的住宅元素，同时有效利用珍贵的土地资源，进行城市的垂直扩张。

这让我想起早于2022年时，有用户就打鼓岭区策略性规划研究与我接洽。当时我曾建议以“垂直城市”为概念，于核心地带建设两幢犹如“双子塔”般，结合办公室、商业、医疗、娱乐、文化、教育、住宅、休憩空间等多功能地标式建筑物，并与对岸深圳约442米高的“京基100”互相辉映，相映成趣。

个人认为，“垂直城市”是TOD的极致版，而香港其实早已存在相关配合混合用途发展的模式，如九龙站上盖兴建商场及住宅等。简单而言，时代变迁就要将TOD发展进一步进化为“垂直城市”，将城市的必要元素整合于一栋高层建筑物中，不仅提高连接性和可达性，还有效地为公共设施创造了额外空间，释放了更多的休闲、自然和生产开放空间，以打造一个充满社交活力的枢纽。此类模式不仅为住宅和商业发展提供了大量建筑面积，还有助提升跨境人流及现金流，促进规模经济的形成。

现时“垂直城市”在国际上的应用十分常见，如新加坡The Pinnacle@Duxton、比利时Antwerp等，其中The Pinnacle@Duxton分别于建筑物的中层及高层提供儿童游乐场、露天健身室、跑步径等社区设施和休憩空间，更以行人天桥连接七座屋苑，提倡健康的生活方式。至于后者，则为学生、大家庭、年轻专业人士等提供多种公寓选择，同时具有商店、办公室、社区设施，如公共餐厅、单车维修店等，以及约25%空间作综合开放空间，包括房间阳台、屋顶阳台、冬季花园、景观屋顶露台、建筑物顶部上三层高的绿洲等等。由此可见，上述两个“垂直城市”的用途分布均具有相当弹性。

事实上，“垂直城市”概念的发展密度，较香港以往应用的发展为高，如今能在市中心实践此理念实属难得。这概念最大价值在于能够引领潮流，成为新时代的城市典范，相关部门应从原则及带领全球可持续发展的愿景出发，趁现时地价、楼价偏软，在机会成本降低的前提下，大胆尝试划时代的创新规划理念。

市建局现时主动迈出这一步，值得赞赏。在未来的新发展项目中，我乐见持续遵循“垂直城市”的理念，让珍贵的土地资源能有效利用，同时显著提升城市的连接性和可达性，并打造充满社交活力的城市枢纽。透过高密度的综合用途发展，本地可更好地应对人口增长和资源有限的挑战，促进社区的互动与融合，在提升居民的生活质量的同时，进一步推动经济增长与繁荣，最终实现可持续的城市生活模式。

作者黄仲澧，是普缙控股集团规划及发展部董事总经理、打鼓岭乡事委员会顾问，以及香港地产专业发展中心规划及发展委员会主席。

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