“房屋市场七三比”反映对政策的认知错误

特首林郑月娥在今届多份《施政报告》均形容房屋范畴是施政“重中之重”，但她在最近一个电视节目访问似乎却暴露出自己对房屋现状的认知错误，令人质疑她和政府能否达成让市民安居的房策首要目标。

在本周五（11月5日）播放的专访节目当中，林郑提到政府增加短中长期的房屋供应，但不觉得政府应该有特别政策遏抑土地价值。她指出“香港的房屋市场一分为二，百分之七十是政府的行为，我们会尽量提供土地去（兴建）不同的房屋种类，满足不同收入及资产家庭的房屋需要，另外的百分之三十，很多人喜欢来香港置业，我们也是提供更多的土地，希望透过供应比较充足，不会把楼价推得太高或太快”。

此番话可能反映她对现时的实际房屋分布状况存在一些误解。不说太远，回归后公营房屋占全部房屋比例至今还是不过一半，根据《房屋统计数字2021》，去年出租公屋加上资助出售单位的比例只占约45%，私人永久性房屋占约54.2%。截至今年3月，相对应的单位数目为127.2万和164.1万个。

实际公营房屋比例从未达七成

林郑说的七成，相信是指由2018年起，政府《长远房屋策略》将十年建屋目标里的公营房屋单位比例由六成升至七成。发展局局长黄伟纶在上月表示未来十年已觅得350公顷土地，可建约33万个公营单位，应付约30.1万个单位需求，至于为私人单位预备的170公顷土地则预料可以新增约10万个单位，公营房屋比例达76%。

粗略推算，即使未来十年所有约43.1万单位悉数落成，公营房屋单位量只会增至160.2万个，仍然较私营单位的174.1万个为低，亦即公营比例根本未破五成。再者，政府直至去年才称觅得未来十年公屋需要的土地，更要到十年期的下半部分才赶及兴建，可见这个情况短期以来仍然难以改变。

综合上述几组数字，现时香港房屋市场七三比例根本并未实现，极其量只是政府现时分配土地房屋的凭据而已。令人担忧的是，若然林郑认为现时房屋市场已是七三比，那就表示政府只是“讲咗等于做咗”，没有真正掌握现实情况。

降低私营房屋比例不必然推高私楼价格

若然政府要以安居作为首要房屋政策目标，政府应在未来十年调动更多土地兴建公营单位，令市民凭着可负担和可预期的价格租住和购买单位。按此目标，公私营单位七三比其实不够进取，八二、九一比才是更合理方向。只有大幅度调高公营比例，才会避免资助出售单位和用地“抢走”出租公屋单位和用地的情况，同时满足租住和自置需求。除此之外，只要广建公营房屋并且分割公私营住屋市场，市民也就不用急着“上车”，亦不用担心二手公屋居屋价格受私人市场牵引拉高。

再看邻近的新加坡，其公私房屋就真的是七三比，组屋数目占全国住房数目超过七成，私楼不足三成。政府控制非本地人购买组屋，亦以预售组屋的形式评估和满足未来需求。虽然该国的私楼价格一样昂贵，而组屋转售价格近十五年升值约75%，但新组屋价格仍然可控，市民仍有充足机会“上车”。

本届政府把新房屋供应的七成拨归公营房屋，的确较以往几届政府进步，但政府必须知道房屋七三比从未实现。再者，正因为历届政府压抑公营房屋建屋量，故七三比的效果最终只能稍稍增加香港总体公营房屋比例，林郑绝不能视之为灵丹妙药。政府还有更多招数可以出，例如进一步增加新公营房屋比例，同时推出一手楼空置税、停止新资助出售单位流出自由市场等。这么多招数不出，怎能令市民信服政府决意让市民安居？