安达臣道首置盘招标　应为政府的仅此一次

政府继市建局“焕然懿居”后，即将推出第二个“首置上车盘”项目，上周五（20日）起公开招标出售一幅位于观塘安达臣道住宅用地，当中规定发展商须提供超过一半落成单位为首置盘出售。政府规定落成单位的最低面积标准，在此纳米楼成风之际，做法值得鼓励。不过，新首置盘的定价为市价八折，明显偏高。若然项目流标，政府实应以此为鉴，改由市建局提供首置盘，而非再依赖发展商。

安达臣道招标地皮面积约21.7万平方呎，可建总楼面面积约108.9万平方呎，估计可建约1,700个住宅单位，政府由上周五起公开招售，直至5月15日截标；政府规定中标发展商须于2026年3月底前落成项目，而且所建住宅单位实用面积须介乎约250至500平方呎，最终政府会在完工后 （取得入伙纸后）随机选定不少于1,000个单位作首置盘，包括200个开放式、250个一房及550个两房单位。另外，卖地条款亦指定发展商须以市价八折出售首置单位，出售对象资格则由政府决定。政府表示，首置盘买家的收入及资产应介乎居屋白表申请人的限额及该限额加三成。

阻止资助房屋纳米化　做法可取

纵然发展商如会德丰地产主席梁志坚等认为限制条款多，吸引力不大，但目前楼价高企不下，发展商愈发藉“纳米楼”向上车心切而能力有限者榨取利润，政府规定发展商兴建首置盘的面积标准，做法实在必要。

住宅纳米化不但影响当下生活质素，更因住宅建筑本身寿命不短，未来城市生活、市民的住屋标准亦因而受影响，就此政府绝对有责任保障市民、甚至下一代安居乐业，故须确保住宅面积达适居标准，政府如今要求发展商参建首置盘的面积标准，实为社会喜见。但政府亦不应就此停步，往后须继续拨乱反正，如至少须将面积标准延伸至所有公营资助房屋项目上，不能让本港住宅标准不断迷你化下去。

“市价八折”无疑过高

不过，安达臣道首置盘即使顺利批出，有多少夹心阶层能因此置业，仍为疑问。政府要求发展商须以市价八折出售，如参考去年推售的观塘新盘凯汇，成交平均呎价为1.92万元，若以市价8折推算，呎价即约1.54万元，换言之以面积最细250平方呎单位计，购买首置上车单位最少仍需385万元。但对比去年市建局发售、位于土瓜湾马头围道的首个港人首置上车盘“焕然懿居”，其折扣率为市价六二折，平均呎价为约1.3万元，是次项目的定价无疑过高。

纵然首置上车盘的入息、资产限额为居屋白表申请者的限额加三成，理论上其定位为满足夹心阶层的置业需要，此等阶层的负担能力当然相对较“高”，但仅作“八折”的首置盘定价仍然不菲，夹心中产始终不早负担。再者，次首置盘数量逾千，为“焕然懿居”的两倍，政府更须确保此批量单位能助市民解决其燃眉之急。更何况首置盘定价有先例可循，政府实无理由调高折扣率。

安达臣道附近公营房屋不少，地皮估值因而下调，加上目前经济渐转下滑，发展商出价可料保守，发展商要求首置盘更大的折扣率，或许会削减其兴趣，甚至造成流标。但政府必须明了，相对解决市民住屋、置业需要，地皮收益实仅为其次。而且发展商若然作价保守，亦可能间接令地价及楼价回稳，非必然坏事，政府实有理由增加安达臣道首置项目的折扣率。若最终流标，则反映发展商无意或财政考虑上不适合为市民提供可负担房屋，当局应将地皮改交由市建局、房委会等机构负责，确保地皮发展能真正“用得其所”。