WeWork受挫　共享办公室敲响警号？

2019年可谓考验共享办公室生存能力的一年。跨国龙头We Work在美国的上市大计要押后，创办人要卸下行政总裁一职；香港大大小小的营运者要劈价招租。
共享办公室被誉为未来工作新模式，理应更能适应多变的经济和就业环境，但若过程中只着眼榨取租务回报，遇经济下行时自然容易碰壁。营运者应记得初衷，以协助初创企业员工激起创意、促进跨界合作为己任，方能走得更远。

WeWork连年亏蚀、营运不善

共享办公室行业的领头羊WeWork自2010年成立而来不断向外扩张，现时在29个国、111个城市（包括香港）经营，企业和个人会员逾52万。今年8月母公司The We宣布上市计划，预期集资35亿美元。但据招股书披露，2016年公司虽然收入4.36亿美元，但扣除开支后亏蚀4.29亿美元；2019年上半年收入增至15亿美元，但亏蚀额亦增至6.9亿美元。当下全球经济不稳，加上竞争对手涌现，如非以减租吸引企业进驻，公司未来几年更难止血。

另外，WeWork原称公司估值高达470亿美元，到9月市传上市估值大幅削减至100亿至120亿美元，金额更比以前私人募款的128亿美元低。9月16日其宣布推迟上市计划，创办人Adam Neumann几天后退任行政总裁一职，转任为非执行主席。媒体报道，大股东软银愿景基金同意更换行政总裁，并对整个上市过程感到不满。

WeWork面对的困难是其独有，还是行内普遍现象？相信两者皆是。WeWork自身与Neumann的关系纠缠不清，被指成为其个人小金库，例如竟然要以590万美元向其购入商标授权。但有些因素，则是共享办公室营运者均须面对，特别是承租能力。虽然有些营运商会购买商厦楼层，直接当业主，或大业主划出楼层自营共享办公室，但大部分共享办公室有如二房东，营运者从业主取得租约，然后再把空间分租给企业。

租金成共享办公室压力

以WeWork为例，它是非常进取的二房东，经营地点多是大城市。根据招股书，公司跟大业主签下平均15年的长期租约，单计承诺支付的租金开支已高达470亿美元。纽约投资银行Westwood Capital合伙人向媒体透露，WeWork在过去两年在曼克顿的商业楼面增加了近300万平方呎，已超越JP摩根大通成为当地最大商业租户。若然剔除WeWork交易，曼克顿的租务交易其实收缩了，可见其对市场的巨大影响。

要成为这样有野心的共享办公室企业，除了靠基金注资等募款支撑外，营运者必须不断寻找租户。但是这样做，便容易迷失于租金市场的金钱游戏，所谓的共享办公室有如地产生意的新型态，透过赚取中间差价来盈利。当遇上经济不景气时，随时首当其冲。

共享办公室近年亦在香港相继冒起，除了如WeWork般的过江龙，也有不少香港“土产”。据统计，共享办公室去年总面积已达216万平方呎，略多于时代广场商场连办公大楼的楼面面积。这些办公室主要吸引小型和初创企业，它们租期较短，租金不能占企业营运主要比例。因此，共享办公室若要维持一定规模，就必须客如轮转，才能维持收入。

但是WeWork在2018年的全球空置率达两成，较2017年增加4个百分点。香港的共享办公室今年亦已开展减价战。据本地报章报道，以流动办公桌计算，有营运商减至日租50元，月租1,000元。WeWork上环分址，流动桌月租也下调了一成多。

更重要是为租客增值

当经济走下坡，共享办公室进入淘汰战时，经营者便应反思是否安于租金游戏。共享办公的理念可取，在于它能减轻小型或初创企业的租务成本，并聚集不同业务的人交流，产生新的意念和生意，增加人脉。轻松的工作环境，亦特别适合青年和从事创意和科技行业的员工。在外地，愈来愈多大公司安排个别部门在共享办公室工作，期望同样沾上述好处，而共享办公室亦乐见大客户承租，带来商誉和较稳定的租金收入。

所以，租户有兴趣承租共享办公室而非一般的商务中心或小型办公室，期望的不是纯粹的二房东，而是商业媒人。能干的社群经理可以积极吸纳客户，为现有租户举办联谊活动，邀请天使投资者聆听租户创业提案，邀请行业过来人替各户解疑难，给租户留下良好印象，租户眼见工作间能够提升业务，甚或愿意多付一点租金回馈。说到底，共享办公室的最大使命不是在资本主义市场中分租或做二房东，而是帮助企业成长，实际地推动经济发展。