【房屋选择．倡议（上）】蜗居租置俱难　青年排公屋岂无因

香港房屋问题严峻人所共知，“安居”一词对不少人来说甚为遥远，如基层市民须苦候公营房屋多年、被迫居于私人不适切房屋，夹心阶层既未能负担私楼，又未能受惠资助房屋政策等，均为港人居住困境的写照。同为深层次房屋问题下的受害者，年轻人的住屋问题似乎未受当权者的重视。修订《逃犯条例》风波的教训，正正告诉政府既不能低估年轻人对现实绝望的躁动，更不应再对其诉求嗤之以鼻。港府要多管齐下重建年轻一代的信心、希望，就该重视并着手解决居住问题，为他们减负消弊，安心开创个人事业、成家立室。

买不起、租不到 青年蜗居也是梦

在置业主导的房屋政策长期影响下，社会只鼓励青年苦干储钱，为踏上置业阶梯奋斗，却忽视香港楼价水平早已难言合理，任年轻人如何节衣缩食，“去少啲日本”，“上车”之路都不见终点，可是，除了置业之外，青年缺乏适居选项，只能有苦自己知。毫无疑问，本港住屋成本已远远抛离市民负担能力。据政府统计，2008年本港楼价比1999年升了2.77倍，租金上升了近一倍，同期薪金水平只升了1.64倍；而据国际公共政策顾问机构Demographia的数字，香港2018年的楼价负担指数达20.9，即年收入中位数为34.3万元的家庭，须不吃不喝21年方能置业。由此可见，市民的收入增长远远追不上上居住成本上涨的速度。

年轻人更是普遍难以负担如此飞涨的住屋成本。一般来说，国际政策分析、学术研究等均以“30%原则”来量度房屋开支的可负担性，即房屋开支不应超过家庭可支配收入的三成，否则该家庭将难以应付其他日常必要开支。当然，此方法不乏缺点，特别是它过于简化，未有考虑贫富家庭之间的收入差异、开支分布等，以致30%的房屋开支之于不同家庭意义明显不同。但总体而言，这始终不失为概略判断房屋开支可负担程度的方法。

大学毕业生薪金只能住㓥房

以持大学学位的青年为例，新论坛及新青年论坛去年的研究显示，1993至1997年出生的大学生，在20至24岁时的收入中位数为1.44万元，若以“30%原则”计算，其可负担的房屋开支不应超过约4,300元；以2016年㓥房（或称分间单位）的租金中位数4,500元来说，大学生刚毕业的薪金或只能租住㓥房。

当然，年轻人的薪酬会随年岁及工作经验增加，理论上其可负担的房屋开支、甚至置业机会亦会随之增加。但据2016年人口统计数字，25至34岁持有大学学位的年轻人收入中位数仅为2.13万元，可负担的房屋开支亦只为6,375元，难以负担较㓥房以外更佳的住屋环境。更甚者，撇除学历考虑，一般25至34岁年轻人的收入中位数只有1.68万元，可负担的房屋开支更只有5,040元，情况更为严峻。

理论上，年轻人婚后的负担能力增加，或可应付私楼租金。以港人平均居住面积161平方呎计算，年轻夫妇租用最小居所也要1.19万元，如夫妇二人均持大学学位，其家庭月入三成（1.27万元）应可应付；但以整体年轻人收入计算，租住普通私楼单位开支明显超过一般年轻家庭的三成收入（1万元）。

若要置业，以去年平均楼价计算，一个322平方呎单位大概价值468万元，若以九成按揭、供款年期为25年计算，家庭的每月最低入息须达3.73万元，在支付近66万元首付、印花税与地产代理佣金外，每月还须供款1.44万元。不论年轻家庭学历为何，置业所需供款均明显超过其所能负担的房屋开支，更不用说一般年轻家庭月入只有3.36万元，根本未能通过压力测试。再考虑置业首付等开支，假设具高等学历的家庭在婚前能将月入三成作置业储蓄之用，夫妇二人最少需储蓄4.3年，并假设其间楼价无上升。现实却是过去十多年楼价急升，年轻家庭储蓄速度被楼价升幅抛离。

当然，年轻人要在有限的负担能力内置业，并非全无办法。近年发展商愈见将货就价，兴建面积仅有百多呎的楼盘，估计未来三年纳米楼盘的落成量将达3,000个，较过去三年高出60%。这似乎反映了市场对此类单位有一定需求，然而，按目前市场价格，这种“纳米楼”售价动辄也二百多三百万元，正常情况下每月按揭供款也要上万元，年轻一代即使成功“上车”，也只获得狭小居住空间，同时要把收入中相当一部份用于还债，难言安居。

30岁以下公屋申请者增一倍

年轻一代难以在私人市场寻觅安居之所，又不易挤身可负担的公营房屋。不难发现，申请公屋的青年数目不断增加，2011至18年间，未满30岁的公屋一人申请者由2.9万人大幅升至5.8万人，足足增加了一倍。出租公屋原意为解决基层市民的住屋需要，而非为年轻人解决居住问题，故入息及资产限额有严格要求。事实上，青年开始工作后收入往往超出申请资格，不少人为求“赢在起跑线”，于是早于在学时期便申请，毕业后则刻意受聘于收入有限的工作，以确保符合公屋申请资格。

这种畸型现象充分说明，严重扭曲的房屋政策扼杀了年轻人对生活的想像。即使如此，在现行的公屋申请计分制下，年满45岁者可额外获得60分，而且随其年龄每增加1岁，分数会增加9分，相比之下，未满45岁者每年只增加3分，申请公屋对年轻人来说，也不是解决居住问题的“捷径”。

至于资助出售房屋，供应量同样有限，本就无法满足市民需求，遑论助青年人实现安居。以本年居屋申请为例，房委会总共收到近30.2万宗申请，超额申请60.5倍，创下历年新高。虽然今年绿表与白表的比例，已由各半调整至四六比，惟白表申请超额认购破纪录，达106.5倍，白表单身人士更须652人争一个单位，可见居屋竞争极其激烈。至于作为照顾不符居屋申请资格又有置业需要者的首置上车盘，供应更加是杯水车薪，政府亦未有计划将之恒常化，年轻人始终未见出路。

年轻一代既未能于私人市场中站稳住脚，亦难以受惠公营及资助房屋政策，不少人便须牺牲居住环境质素，以迁就有限的负担能力，下流至私人市场中的边缘房屋，如入住㓥房。正如前述，㓥房租金相对切合一般年轻人的负担能力，事实上年轻人占㓥房住户的比例亦相对较高，2016年居于分间单位的约21万人中，有约四成为25至44岁人士，远较其他年龄组群高；而且，㓥房住户中不乏高学历人士，有约13%住户的教育程度为专上教育或以上，可见㓥房已成未能租住私楼的青年的“出路”。然而，㓥房居住环境恶劣是众所周知的事实，2016年这类居所楼面面积中位数只有107.6平方呎，惟呎租却达42元，远较同年40平方米（约430平方呎）以下的私人住宅租金31元为高。

青年宿舍落实进度缓慢

在公营与私营房屋市场外，其实有专门为青年度身订造的临时居住选项，即非政府机构提供的青年宿舍。港府自2011年宣布推出青年宿舍计划，借资助兴建青年宿舍的成本，鼓励非政府机构利用其闲置土地发展青年住屋，以满足青年寻求独立居住空间的需求。按计划，参与机构在宿舍建成后须自负盈亏，租金水平亦须订在不超过邻近地区面积相若单位市值租金的60%。以保良局发展中的元朗马田壆青年宿舍为例，单人房（面积约161平方呎）建议月租约2,000元，双人房（面积约215平方呎）则为3,000至4,000元，租金水平相对合宜。

另外，青年宿舍计划目标租户为18至30岁的在职青年，单人申请者的收入水平不得超过全港相应组群每月收入的75%，如在2018年即为约2.1万元，资产上限则为35万元，而二人申请者的入息及资产限额则为单人的一倍。计划租期最多为五年，希望入住青年能借此储蓄，协助实践其中期个人发展目标。

然而，青年宿舍对缓解青年居住问题的作用相当有限。这项计划终究属自愿参与性质，政府历来只落实六个项目、共2,856个宿位；计划进展也相当缓慢，以即将落成的青协大埔墟项目为例，整个项目由宣布设立至竣工，历时八年； 2015年宣布的保良局元朗项目也到今年才动工，预计2021年方能落成；其余四个项目更是尚无具体落成时间。

继续阅读：【房屋选择．倡议（下）】租务管制、“中产公屋”应重新推出

上文节录自第182期《香港01》周报（2019年9月30日）《重整房屋架构 还青年多元住屋选项》。

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