【洪水桥新CBD．倡议（下）】商业分布失衡　新界西北应升级规划

本港居职分离问题严重，但《香港2030+》所提出的解决方法却未够进取。要彻底扭转本港不平均的城市发展结构，在新界打造一个全新的商业中心区（CBD）实为上策。政府正着力发展的洪水桥，便具备优势。

《香港2030+》　足够扭转乾坤吗？

港九新界发展不均问题日益严重，政府理应在发展规划予以纠正，于新界地区建设可持续的经济核心。政府于2015年展开《香港2030+》的研究，为本港2030年以后的城市规划提供概念框架，提出“一个都会商业核心区、两个策略增长区、三条发展轴”的发展模式，当中亦有着重解决新界人口居职分离的问题。然而，政府提供的愿景真的可平衡全港经济发展吗？

不难发现，若按这个模式发展，香港南部未来仍为城市发展的重中之重。《香港2030+》提及的都会商业核心区，是指透过于东大屿人工岛中建设全新的CBD、并与传统港岛CBD及九龙东CBD组成一个庞大的商业核心；即是说，东大屿CBD的定位为市区核心的延伸，借以发展优质办公室，希望巩固维港两岸CBD的优势。

本港传统CBD空间无疑需求殷切，而且发展潜力早已见底，在港岛以西另建东大屿CBD不无道理，但考虑到本港经济活动过份集中港九，东大屿CBD能否平衡全港经济发展，颇成疑问，而一味把经济中心置于香港岛，显然无助解决本港中心极化的问题。毕竟，单就土地资源而言，新界未来是提供更多居住空间的重心，若这片地区未来仍然缺乏充足就业机会，居民南下就业仍无可避免。

按目前政府拟订的“明日大屿”规划，政府将首先发展交椅洲人工岛，余下喜灵洲等部份则未有定案，发展遥遥无期。观乎“明日大屿”首付发展，交椅洲人工岛只有道路及铁路各一连接新界地区，所有交椅洲以外的新界居民如要前往这个CBD，必须透过欣澳至大屿山的连接道路、铁路前往，故当通勤人数若过多，此处或会成为另一交通樽颈。

当然，如若新界发展足够的经济动力，以上问题或许只是过份忧虑。平情而论，《香港2030+》已相当着重于发展新界经济。在发展策略上，《香港2030+》放弃过往的“房屋主导”方针，改采用“就业主导”。有份制定《香港2030+》的凌嘉勤解释，随着新界将陆续有大量人口迁入，于新界创造更多就业机会乃是大势所趋，故《香港2030+》拟发展新界北新市镇为其中一个策略增长区，并将整个新界北部打造成一条适合作仓储、科研、现代物流和其他辅助用途，以及新兴产业的经济带，希望创造逾40万个就业机会。

可是，《香港2030+》为新界创造不少工作机会，但同时亦带来大量人口，到底这些新增的就业机会最后能为目前须远赴港九工作的新界人口提供多少额外就业选择，颇成疑问。北部经济带涵盖新界东北新发展区（古洞北及粉岭北），新界北新市镇、洪水桥新发展区、元朗南及落马洲河套区，预计总共创造近44万个工作机会，但同时却为新界至少增加人口66万，更不用说未有计算最新的公私营房屋比，人口数字最终或许更为上升；以目前新界就业人口占新界总人口54%，粗略估计新界未来就业人口最少增加35.6万，已占新增就业机会的80%，可见《香港2030+》难以改善未来新界的工作人口与就业机会比例。（表六）

观乎前述东大屿的交通问题，或许政府预料未来新界北发展能有助创造足够就业机会，从而减低新界市民南下通勤的需要，交椅洲的交通压力就不复存在；但据政府委托专家进行的研究发现，不论未来有否新界北新市镇，均只会对交椅洲的交通流量造成轻微影响，故新界居民南下就业的通勤噩梦只会延续下去。

新界西北欠核心经济活动

诚然，上述数字只为初步估算，于未来或有调整。但相较就业机会的数量，其质量更为关键。 只要新界的经济活动切合未来的产业发展，自然可以不断创造更多的就业机会。CBD之所以为城市经济核心，正是它聚集了该经济模式中最为重要的核心商业活动，方能不断创造经济价值及就业机会，这亦正是港九CBD在过去数十年成为本港就业中心的原因之一。故此，新界未来需要的不仅是就业机会，更是要切合未来经济结构的产业活动，方能构建出可持续的经济核心。

何为未来的产业发展潮流？创新科技必定占一重要席位。随本年初《粤港澳大湾区发展规划纲要》出炉，创新发展成为未来湾区经济的发展方针，香港在这方面的发展已落后于相邻的深圳。

香港经济过份依赖金融服务、旅游、贸易及物流，以及专业及工商业支援服务等四大支柱行业，它们一直主宰本港经济命脉，谈论多年的产业转型更仍然是空中楼阁。就创科发展而言，多届政府念兹在兹，于曾荫权年代更一度被定性为六大优势产业之一，但始终未见突破性发展；诸如落马洲河套区发展延宕多年，更是政府支持产业转型不力的铁证。在港府怠慢之际，深圳早着先机，迅速推动新兴产业发展，成绩斐然，一跃成为湾区创新的龙头。

即使面对急切转型的需要，政府却没有担当带领产业转型的向导，既没为创科产业发展提出具体方向，亦无制定完善的产业政策支援企业所需的创科生态，产业转型自然难有寸进。《香港2030+》强调将新界北至九龙塘一带打造成东部知识及科技走廊，图以古洞北、落马洲河套区及莲塘/香园围口岸预留的土地，再配合现时路线上所涵盖的大学、工业和服务支援中心、科学园、工业邨等设施，支援业界、中小企及初创企业未来发展。问题是，在创新产业政策、配套欠奉下，仅仅预留空间供业界自行发展，无异于重复过去的发展方针，社会实难寄望创科产业未来会有突破发展，新界能否借此建立可持续的经济核心，始终成疑。

发展洪水桥CBD　平衡全港发展

综观上述，平衡全港发展格局的关键，在于为新界注入切合未来发展模式的经济动力，方能可持续地创造足够且合乎就业人口需要的工作机会，从而根治新界人口日益严重的居职分离困境。就此，政府应考虑将洪水桥升级成新界西北的全新CBD，借此改善新界西北人口严重居职分离的问题。

洪水桥新发展区地理位置优越，往南通往香港国际机场及港珠澳大湾，连接世界各地以及珠江西部地区，往北连接深圳湾大桥直达前海地区，甚至能通往深圳宝安国际机场，商业发展潜力极高。

此外，其邻近前海的地理位置更是有利CBD发展的关键之一。前海CBD近年发展迅速，而大湾区规划纲要除了支持前海发展，亦强调了发展深港前海合作区，并支持于前海设立全新口岸，与之对应的正是洪水桥。事实上，港深政府过去十多年一直研究兴建港深西部快速轨道，以跨境铁路连接洪水桥与前海地区，凌嘉勤便曾表示，当初构思洪水桥的规划时，早已留下“窗口”，在拟建的洪水桥西铁站旁留有空地，供兴建高铁站之用，惟项目因经济效益成疑而暂时搁置。

洪水桥与前海紧密合作，绝对有助洪水桥升级成香港另一个潜力无限的经济核心。更重要的是，前海不但为深圳CBD之一，更是创科发展的重地，集聚初创企业，成为科技企业发展的摇篮。

在洪水桥独特区位带来丰厚的创科发展潜力下，政府更应妥善利用此先天条件及机遇，主动定立产业愿景、政策及与之配合的空间规划，以促进本地产业转型，建设真正符合未来经济潮流的新CBD，根治新界西北的结构性问题，否则继续采用分散式行业发展，只会降低其规模经济效应。须知道，香港的的创科产业已远较其他湾区城市落后，如要追回过去浪费的时间，政府绝不可再坐等市场带领，而应在城市规划与产业政策上采取更果断、积极的态度。

在政府目前的规划里，洪水桥新发展区内近200公顷土地大致规划成作多元化的经济用途，包括商务及住宅混合发展、企业和科技园、现代物流业设施及港口后勤、贮物及工厂用途。诚如凌嘉勤所言，采用这种“经济发展及就业走廊”的概念，各类经济用地可渐次改变，即如物流业于他日式微，其土地亦可灵活改用作其他发展用途。如此模式的确具有相当大的弹性，政府亦可谨慎按未来经济状况作出变动；但此模式下政府仍处于被动角色，未能以空间规划主导产业转型。

香港经济转型的步伐已远远落后于其他邻近城市，所以政府更应摒弃旧规划思维，善用洪水桥新发展区的条件，促进本地的产业升级和结构转型，而不是分散发展不同的经济活动。例如，区内部份行业如物流业，虽然为香港四大支柱行业之一，新界西北的棕地更一直是本地物流活动的基地，但巩固物流业发展始终无助产业转型，遑论香港物流业正值前景未明的阶段，与其让物流活动占去洪水桥大量宝贵土地，政府更宜从速规划未来物流业的发展。

必须注意，这并非指物流业无发展价值，只是物流作业占地面积较多，相对的经济效益较低，更会与区内其他经济用途（如商业用地）构成冲突，理应有更理想的选址。

相较洪水桥，屯门南的位置更适合物流业的发展。其实政府早已预留屯门40及46区两幅共50公顷的空地作物流发展，而且这些土地邻近屯门内河货运码头，地理条件极佳；在此之外，政府亦有计划于屯门龙鼓滩填海，估计有机会造地约220至250公顷，而按规划原意，政府有意利用此地作住宅及工业用途，但政府委托顾问撰写的报告早已指出，该地附近本已聚集不少工业，实不宜作住宅发展。

政府未来绝对可好好利用上述多达300公顷的土地支援未来物流业的发展，从而释出洪水桥接近80公顷的土地。况且，洪水桥发展物流活动的原因之一乃为安置当地的棕地作业，然而屯门南部距离洪水桥、流浮山等地不远，距深圳湾大桥亦只是20多分钟的车程，只要政府在基建上有所配合，加强对外交通接驳，对安置棕地户应不会造成过大影响。

释放土地　吸引大企落户

要开拓发展机遇，政府除了要为未来的产业发展制定详细蓝图，还要需要主动利用土地规划以作配合，除了拟发展的东部知识及科技走廊之外，洪水桥在拥有区位优势下，政府可考虑在此设立全港最大规模的现代创科企业群落，以优惠地价吸引创科大企落户，并且建设初创企业园，为初创者提供廉价办公室甚至免费的共享空间，同时设立大型的创业孵化中心，促进人才、资本的配对，甚至与内地市场联繁，为初创企业铺桥搭路。

要成为CBD，洪水桥当然需要提供足够的商业用地。按目前规划，区内只有近22公顷用地作商业办公室、酒店及零售用途，商业楼面面积只有2,055,000平方米，只为东大屿CBD可提供的400万平方米的一半。当然，洪水桥CBD能否发展成中环级数的商业核心，仍为未知之数，但从现实层面考虑，就如凌嘉勤所言，本港商业写字楼租金高昂，不少欲租下整栋写字楼的跨国企业只能望门轻叹，故洪水桥CBD可作类似九龙东CBD般，提供地租较廉的商业写字楼核心，照顾不同企业需要。

凌嘉勤分析，若洪水桥升级成CBD，将代表政府对该区发展的重视。他引用起动九龙东的例子，指当初政府宣布将九龙东将升级成CBD时，随即吸引到不少商界的关注。他形容，当提升至CBD级数的发展时，所发出的讯号可让业界预视到未来发展的潜力。而在实质城市景观上，吴永辉认为CBD作为城市的经济核心，除了须“够高够大”，即具一定规模，且集聚城市最重要的高端产业之外，更须竖立具重要性、标志性的建筑物，才能彰显CBD的级数，就此，政府可考虑迁徒部份政府部门总部至洪水桥，以促进洪水桥成为新界CBD。

发展洪水桥CBD虽是可行，惟不无难度。吴永辉指，碍于地势影响，洪水桥一带并没过多土地作未来扩展之用，但他估计政府若能好好利用附近一带空间，应尚有近百公顷土地可供使用。问题是，连同现时洪水桥新发展区的范围，新界西北一带不少土地为棕地，政府收地安置颇有难度，特别是现时不少棕地作业中，有不少中小企业均难以迁入多层大厦，甚至未能承担迁置后的租金。吴永辉估计，现时很多付租能力较低但甚重要的行业，例如环保回收业，甚有机会在日后发展中被迫结业。

凌嘉勤认为，纵使发展棕地充满困难，但政府只能迎难而上，务必要从速制定全面的棕地政策，特别须加强棕地普查及完善相关的法制，从源头阻截棕地增长。至于棕地户安置方面，政府须物色适当且充足的土地以徒置受影响群体；正如前言，屯门南龙鼓滩填海地将会为安置新界棕地作业的理想位置，政府理应加快有关项目的发展，以配合未来收地步伐。

跨部门规划　须有执行力

另外，发展CBD需要政府跨部门的合作与协调，如没有能专责的统筹部门带领，只怕发展洪水桥CBD会事倍功半。吴永辉忆述，多年前曾向政府倡议于沙田兴建更多商业写字楼，以解决本港就业南北不均的问题，惟有地政总署代表解释，早年他们尝试公开拍卖沙田的商业用地，但因为市场反应冷淡，标价不高，致署方高层“诈型”，故立刻放缓该区卖地步伐，并改以集中于九龙商业区的卖地工作；他认为“卖地赚钱”乃地政总署职责，并无不妥，但如发展全新CBD般的宏大愿景，他担忧正因这种“规划署画图、地政署卖地”的分工，在没有专责部门协调各涉及土地规划的行政部门，各部门只会遵守各自的职责及考虑，自然容易使规划愿景落空。

更甚者，洪水区CBD涉及未来产业转型的发展，所涉工作已超越土地规划及行政的层面，再不是发展局单打独斗能成事，政府应设立洪水区CBD发展的专责办公室，并且放权让其协调商务及经济发展局、发展局、财经事务及库务局与创新及科技局有关的行政部门，合力制定发展蓝图及统一执行政策，方能确保规划愿景可以落实。

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上文节录自第181期《香港01》周报（2019年9月23日）《商业分布失衡　市民辛苦通勤　洪水桥宜建新CBD》。

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