滥用丁权问题延宕多年　政府须立法严惩套丁

西贡区议员方国珊近年卷入“套丁”纠纷，被指多年前透过其地产公司与西贡一地主合作发展丁屋，并由她出面“套丁”，向原居民非法换取丁权，再于发展丁屋图利。惟最终工程未顺利完工，而方国珊却未有交还土地，故该名地主的后人以项目涉及非法套丁及未能如期完工等理由，入禀高院向方国姗索偿。高等法院裁定方国珊败诉，须赔偿约82万元及交还相关土地及建成单位。
方国姗身为区议员，知法犯法，固然值得批评，然而像她这样处心积虑藉套丁图利的例子，只是冰山一角。套丁行为明显违反丁屋政策的原意，却一直肆虐新界，政府绝对难辞其咎。治乱局要用重典，政府必须加强监管新界丁权的使用，尤其须严惩套丁行为。

据判词指出，方国珊所持有的地产公司“田宅行”于1995年与原告先人何淑明签下协约，由后者负责出地，前者负责建屋，并协议何淑明能获建成丁屋的其中两幢；然而直至2004年项目仍未竣工，何淑明亦曾要求取回土地，惟始终不果。

同时，方国珊亦于1995年至2007年向18名男丁非法换取丁权。法例要求丁屋申请人必须作出法定声明，其中包括其本人为土地的唯一合法业权人，惟方国珊则以介乎3至24万元的“丁屋合作费”向原居民买取丁权，而男丁却须向地政总署宣誓为丁屋土地的唯一业权人，惟实际上男丁只以信托形式持有土地，土地利益的拥有者实为宏亿置业，即方国珊担任董事的公司，故过程涉及违法的虚假陈述。

为开脱一己行为，方国珊曾称因“手民之误”，先后多次修改其书面供词，受原告方大律师质疑；而且她亦宣称对当年田宅行与一众男丁签订协议并不知情，但法官对此感到难以置信，认为她并无理由对自己投资甚深的项目毫不知情，认为其辩解有违常理，甚至斥她为非诚实可靠的证人。但讽刺的是，如此从事不法套丁、并且穷尽办法拙劣掩饰一己劣行的人，竟当了区议员有十年之久，实教人失望。

然而方国珊的行为仅冰山一角，本土研究社以辨认丁屋屋苑特征、多方资料覆核等方法，推算截至2017年年尾新界共有近9,900幢疑似套丁丁屋，占自1972年来获批丁屋的42,131幢的23%。但事实上，直至2015年本港才有首宗因套丁罪成的案件，即是说政府长年对新界的套丁行为视若无睹。有了先例之后，政府执法的速度亦不见有所提高，在2016至2018年中，地政总署共接获1,451宗有关套丁的举报个案，惟只有133宗转交执法机构展开刑事调查。

当然，打击套丁困难在于难以举证，很多时似乎有足够表证显示发展商向原居民供地，原居民亦反委托发展商兴建、出售丁屋，但始终碍于欠缺原居民与发展商的协议，除非有当事人出面协助，否则调查及检控工作难以进行。但诸如不少如方国珊案般的民事案件，均纪录了详细的套丁过程及细节，理应有助检控工作，政府大可从此着手研究。

不过，法例本身并没有明文针对套丁行为。以2015的套丁案为例，11名沙田原居民及发展商的控罪并非针对涉案人士出让丁权的行为，而是被控串谋诈骗：由于涉案原居民有丁无地，根本不符合申请兴建丁屋资格，但却串谋地产商合作，以虚假陈述、文件骗取丁屋审批，惟实际上男丁已出让其丁屋利益，该案法官沈小民更形容情况与“呃综援”类似，认为套丁人士的行为并不诚实，故以串谋诈骗起诉；但严格来说，原居民出让丁权此行为并无直接触犯刑事法例。

原居民转让丁权其实一度须面临法律刑责。以往男丁就申请兴建丁屋宣誓时，其法定声明包括了不会亦无意将丁权转售或转让予任何人的条款，惟在2007年，时任发展局局长林郑月娥去信乡议局，指决定应其要求除去有关法定声明，并将之改列入附注及地契条款中，从此男丁出让丁权并不会违反法定声明，即不会面临刑事责任。而原居民以此为由，认为政府利用行政手段处理丁权问题，并因而就案件作出上诉。当然，该案法官清楚表明，该行政决定并不改变涉案人士透过虚假陈述骗取丁屋审批的事实，但不得不承认的是出让丁权始终不受规限。

丁屋政策本就不公，当中存在漏洞让小部分人致富更是荒谬。有不少人认为，2015年的套丁定罪乃为政府整顿新界的第一步。但若然政府有心阻截套丁行为，严惩套丁乃是应有之义，恢复法定声明内的丁权转让条款更是最简单、直接的做法，从而加重套丁行为的刑罚及其阻吓力。当然，长远而言，政府亦须加紧调查违法套丁及审查兴建丁屋申请的力度，甚至彻底检讨丁屋政策，才能确保土地资源能得以有效、公平地运用。