改划土地速度远落后需求　“后逃犯条例时代”房屋问题如何解？

林郑去年宣布将九幅启德及安达臣道的私营房屋用地转作公营房屋发展，但因进展缓慢，该项目将延迟最少一至两年完工；然而长远房屋策略的公屋供应不少依赖改划用地，这或许反映了未来公营房屋供应亦难以如期完工，房屋问题只会更形紧张；但在修例风波后，港府先后拖慢推行“土地共享先导计划”及“明日大屿”。当改划土地般较少争议的项目亦荆棘重重，港府未来房策到底该如何走下去？

政府去年六月宣布，将九幅位于启德及安达臣道的出售用地改用作公营房屋用途，估计可供应10,600个资助出售房屋单位，并可于2024年至2026年竣工；惟据《香港01》了解，政府现仍与房委会及房协拟订地契条款，并未完成商讨补地价安排，可料距工程动工仍遥遥无期；如果日后政府决定在项目中加入更多公众设施，还要经过更多城规程序，故预计落成日期最少延迟一至两年。

其实政府改划土地“叹慢板”并不意外：在长远房屋策略中，政府将检讨近210幅具房屋发展潜力用地（如政府、机构或社区用地、休憩用地及绿化地带等），改划房屋用地作短、中期房屋发展；然而截至去年11月，仍有差不多一半（91幅）土地有待改划，而改划过程动辄以年计算，实际需时甚或因个别情况而增加，房屋项目延误落成机会实在不小。

相对改拨私营房屋用地作公营房屋之用，改划“生地”更为困难。除了须为项目改划进行技术研究及环境评估，政府还须为项目对相关部门、房委会及区议会进行咨询；再者，改划用地建议亦须经城规会审议，过程动辄需时逾年，若遇上大量申述甚至司法覆核，势必造成相当程度的延误；另外，部分改划用地须作收地及清拆、平整土地及提供基建，甚至因重置现有公共设施而延长发展时间。

改划过程耗时本无不妥，问题乃改划土地为未来十年房屋供应的主要来源。政府目标于未来十年分别供应公营房屋31.5万个单位、私营房屋13.5万个单位，而改划得来的210幅土地则预计于短中期内提供逾38万个单位，几乎为整个长策目标的八成半，然而改划土地不但稳定性低，更甚有延误、未能达标的机会；以公营房屋预计落成量为例，未来5年的公营房屋落成量仅为约10万个，已与长策目标（五年内提供15.75万个单位）相差甚远，更不用说此预计量大有机会因项目延误而落空。政府深知改划用地充满变数，难以如期符合长策目标，却明知不可为而为之，实无异于滥竽充数。讽刺的是，为加快房屋供应，政府选择以改拨私营用地作公营房屋发展，惟其改划用途却同样出现延误问题。

诚然，政府须押重注于改划用地，无疑因欠缺熟地供应所致；但政府开发熟地的方法，却无一不受社会忧虑、质疑，现政府更因管治困局所限，暂无力量硬闯诸项造地大计；故此，港府必须果断采用更为直接、更具民意支持的土地开发手法。“01观点”已多次指出，大规模采用《收回土地条例》收购发展商闲置农地，乃为最具效率、且情理兼备的建屋手段。官员常说施政要迎难而上，如今政府果真处于困境，若要浴火重生，更应尽力广建住房，修补官民关系，治疗社会撕裂。

另外，既然造地困难重重，政府亦应考虑其他调控居住成本的揩施，而重设租务管制自然是不二之法，直接为炽热的楼市及租住市场降温，从而舒缓市民的居住压力。政府欲将施政重心重置于民生之上，实施租管自然是民心所在，政府实不宜一再推搪。