招标售楼该如何规管？　提升透明度、平衡买卖双方权益诚可取

发展商招售成风，政府须予以规管毋庸置疑。地产建设商会建议业界自律，并倡非豪宅盘须有最少两成单位作公开销售，惟此建议无约束力，规管力度有限，实在难教公众满意；而地产代理监管局近日则“提醒”业界须向买家全面提供出售物业的资料，包括相关折扣、赠品、优惠等，并须仔细刊登在成交纪录册上，然而此举既无限制业界招售新楼，也不足以让买家作出理性抉择。
限制发展商招售新楼固然可取，政府也须研究有效规管方式，但除此之外，招售新楼问题始终在于其透明度不足及买卖双方“权力”不均，政府应就此对症下药，藉提升发展商公布卖楼资料的要求、延长买楼冷静期及豁免买家挞订没收订金的安排，从根本巩固消费者权益。

招售新楼的最大弊病之一，在其透明度不足，继而容许发展商有机可乘，坐等买家因欠缺足够资讯而作出过高定价，即俗称的“扑傻瓜”。发展商在招标新楼时毋须提供价单，买家只能参考过往成交或同区类似楼盘的价格，惟一手楼的成交纪录册的参考价值有限，因它只提供某项目单位的表面售价，并非其扣除新盘折扣、优惠后的真实价格，而且往往每宗交易所涉及的优惠详情并不全都写在记录册上，所以买家落标出价欠可靠标准。更何况发展商常于短时间内截标，进一步增加买家被误导的机会。

发展商提供的资料并不可靠，买家或会转而参考地产经纪提供的价格资料。坊间地产经纪或会为买家提供发展商意向价作参考，惟这些参考价格不少未经证实，买家或会因“走投无路”，错信可疑资讯。据悉，地监局亦承认曾接获有关地产代理提供建议入标价的投诉。

相对地建会建议会员自律，销监局的跟进措施相对有效。局方近日发出“给业界的提醒”和常见问答。销监局据《 一手住宅物业销售条例 》指出，设立成交纪录册的目的为向公众人士提供相关的交易资料，故“提醒”卖方应在册内就住宅物业所协定的支付条款提供“完整齐全”的细节；另外，局方同时亦向业界发出“致持牌人函件”，告知地产代理公司在提供资料协助推广发展项目时，须先核证其准确性及取得卖方的书面同意。不过，销监局始终显然无意出手直接限制发展商以招标方式售楼。

诚然，上述措施有一定的效用，惟公众不应轻易收货。按理说，要求发展商仔细公开交易项目的优惠详情，的确有助提高目前招售新楼的透明度，惟其力度仍有不足。毕竟，即使成交记录册上有详细记录项目有关的支付细节，惟现时发展商新盘的优惠条款错综复杂，公众始终不易消化有关资讯，即使多加细阅、查考，亦未必能充分理解过去项目的价格详情。政府理应再进一步，除项目的优惠条款，更须要求发展商在成交纪录册上显示每宗交易的折扣后售价，助消费者更清楚、全面地掌握楼盘的价格资讯，方能大幅提升售楼的透明度，这亦是政府当初设立《一手住宅物业销售条例》的原意。

再者，受招标售楼透明度不足影响的，绝不仅是一手新盘的买家。本港二手楼价自本年初接连上升，反映本地二手楼价的中原城市领先指数已升超过180，连同大型屋苑指数名中小型单位指数，三大楼市指数持续上升逾十周，为过去两年首见。须要知道，二手楼定价大多参考一手楼市，惟过去发展商不愿直接为新盘减价，间接以提供折扣优惠取替，并以投标方式刺激出价，导致成交记录册上的新盘价格持续高企，有机会令二手楼价水涨船高。因此，政府必须要求发展商于成交纪录册上公布项目的折后价格，从而压抑二手楼市的升势，以及保障二手楼买家。

另外，招标卖楼的另一关键问题，正是买卖双方在交易上的“权力”不均。招标方式赋予发展商立于不败之地之势，既可借此刺激买家出价，而出价不如其意亦可拒绝接受落标，收回单位适时再售；相反买家中标后便等同确认购买单位，挞订则须赔上5%的订金。更甚者，有别于公开销售楼盘的买家，若他们在入票后回心转意，不欲购买单位，绝对具权利选择不签署临时买卖合约，但招标买家则相反，一旦落标之后，即形同签署了临时买卖合约，若放弃购买，买家须蒙受莫大的损失，根本没有考虑的余地。

在这结构下，买卖双方权力悬殊，市民的利益因而深受其害，新楼买家绝对需要从制度上获得更多的保障，故政府必须修改目前买楼冷静期的安排，延长目前买楼的冷静期，以及豁免买家挞订须付出5%楼价的成本，才能重新保障新楼买家的消费者权益，以平衡新楼买卖双方的权利之差。