要说服市民支持明日大屿　政府必先去除两大“思想毒素”

即使发展局局长黄伟纶再三解释，外间仍然质疑明日大屿亏大本，拖累本地财政。“01观点”日前提出，将明日大屿定位为商业核心，根本难解居职分离的困局。另一个错误是，政府期望以卖地卖楼收入填回开支，这令明日大屿难以成为民生项目。
更堪忧虑的是，政府过去在经济下行的时候，往往削减社福、教育等民生开支，明日大屿预计支出庞大，一旦经济逆转，市民或深受其害。政府要说服市民支持填海项目，必须要去除多年来的财政思想毒素，保证不会因明日大屿的财政支出而削减福利开支；另外，明日大屿的公营房屋比例必须进一步提高，不然，项目根本无助解决房屋困局。

要抵偿基建开支　楼房价格难压低

黄伟纶在周日（24 日）的网志指，指政府提出大型发展项目建议，从来都不是为“赚钱”而做，而是满足土地、交通基建需要，同时坚称千亿开支不会掏空库房。

然而，政府的确估算明日大屿是个赚钱项目，对外保证土地和经济活动收入足以抵偿 6,240 亿元工程费用有余。就此，政府开了两张期票，首先，把开支摊分十至十五年支付，减低每年支出，第二，卖地收入将可补回 1,000 公顷交椅洲人工岛填海和基建开支，主要来自第三个核心商业区的土地至少 7,070 亿元的收益，以及商业活动带来每年约 1,410 亿元的附加值。

要确保政府收回至少 7,000 亿元，卖地、卖楼收入只能有多无少，如是者，企业、商户、居民都只能继续挨贵楼贵租。

政府声称收入估算已是保守，例如假设私楼平均楼面地价为每平方呎 1 万至 1.2 万元，商业区平均楼面地价为每平方呎 8,000 至 9,000 元。单看这个银码不是很贵，但必须提醒，银码并非楼宇落成售价，即未包括发展成本及利润，而实用呎价又比建筑呎价高。如果经济没有大逆转，日后楼宇的售价只会持续高企，私楼平均售价每呎 1.3 万、1.5 万元，绝非空想。

此等价钱，大概是当下的楼房呎价，而因为列举价钱是平均价，预期有些楼房呎价会更高。明显地，市民和企业不会接受这个价钱，市民已抱怨现一手、二手私楼脱轨，跨国企业更批评中区商厦呎租疯狂，而九龙东第二商业核心区也渐渐重复中区的老路，当一切不变，明日大屿计划只会步中环和九龙东后尘，延续市民苦况。即使多了住宅，多了商厦，呎价却非普罗大众和商户能够负担，何以舒缓居住和营商困境？

过往，官员多番否认政府履行“高地价政策”，辩称地价不是政府收入主要部分，也不是刻意擡高地价，但经明日大屿一役，政府必须承认靠地价收入满足开支将成常态。

若遇经济逆境　政府势压缩民生支出

更重要的是，明日大屿历时十多二十年，经济起伏不能避免。万一工程中后期遇上经济逆转，基建开支就会面临压力，早期投放的工程资金未能及时回笼，新售土地价钱会低于预期，政府财政会有问题。政府到时会陷入两难，若然拖慢计划，就会拖慢屋宇落成期，但若然要如期持续，政府就唯有节流开源，削减其他开支、发债、加征税收。

“01观点”支持扩大政府开支，突破政府开支占本地生产总值两成的枷锁，应付与日俱增的基建、社福、教育、医疗等民生需要。亚洲金融风暴时，政府曾经削减开支，遗害多年，实在难保日后会重现。若然这世纪工程遇上经济逆转，相信首当其冲的是日常基建项目，随后民生范畴也不可避免，拖累民生事务发展。另外，在财政不稳定的时候发债，息率或会提高，加重政府长远负担。政府必须承诺不会因为明日大屿计划而缩减民生开支，才能说服市民支持方案。

明日大屿必须是民生项目　优先解民众需要

事实上，不论是乐观还是悲观情景，明日大屿的融资模式，依赖地价收入填补开支，还有一个弊病，就是政府的建屋大计，脱离不到置业主导的思想遗毒。财政司司长陈茂波去年曾经指出“津助房屋售出后会收回一部分钱”，黄伟纶反驳东大屿会否变成贫穷社区，提出公营房屋除了出租，还包括居屋，又尝试首置楼，差不多涵盖八成家庭。

先旨声明，黄伟纶的回应，似乎有异于长远房屋策略对首置盘的定义，长远房屋策略把首置盘归入私营房屋。就此，局长需要厘清类别，免得市民混淆。

若然首置盘仍属公营范畴，那政府必须回答，为何要强求港人负担高价单位。政府必须认清，当今房屋政策目标，不是如何替港人置业，而是扩大公营房屋比例，且要替港人提供可负担居所。现时订立新发展区公私营房屋主导，不够进取，目标应是全港公营房屋主导（例如占九成），意即包括东大屿在内的新发展区，尽可能兴建公营房屋。

再三强调，填海本无错，一错，错在于东大屿建立商业核心区，无助分担中环商业核心区的交通压力，延续居职分离。新发展区须另觅选址，新界西北是替代地点。二错，错在完全依靠卖地卖楼收回填海和基建开支。政府要招商引资、乐业安居，推动经济，当务之急是提供价格相宜住宅和写字楼空间，减低营运成本。解除砖头重担，香港才有希望。