局部发展高球场已走错首步　政府应进取规划亡羊补牢

高球场发展延宕多时，最近总算尘埃落定，政府宣布将高球场东部32公顷先行收回发展。虽说政府勉强回应了民意诉求，但未敢果断收回余下140公顷土地，始终过分保守。更甚者，按目前规划，政府预期局部发展球场只能建造约4,600个住宅单位，数量根本无助舒缓社会的迫切住屋需要，更遑论该批单位须等到在2029年方能竣工。政府必须及时重整高球场规划方向，切实回应公众需要，以免一错再错。

所谓政府立场保守，无非是未敢撼动既得利益者，全面收回高球场作发展之用，而且局部方案本身亦未见进取，按政府早年委托顾问进行的《新界北研究》，估计32公顷用地只能供应近4,600个单位，仅能供13,000人居住，如此的房屋供应量无疑杯水车薪；更甚者，相较占地13.3公顷、合共提供11,123个单位的水泉澳邨，收回地面积虽大2.4倍，但单位供应却恰好少2.4倍，甚为荒谬。加上政府决定于2023年才正式收回有关用地，预计始于2028至2029年才能落成有关单位，令高球场发展顿成“鸡助”。

公众最为关注的，始终是收回高球场后的建屋效率。而自《研究》公布以来，社会一直猛烈批评其建屋力度。虽然发展局局长黄伟纶最近回应，上述建屋估算仅建基于较低的建屋密度，故日后建屋量有望提高，但观乎整份《研究》，除非政府彻底修订其规划方向，只怕公众期望要再次落空。

现拟定的高球场规划的问题之一，正是绿化带的占地过广。《研究》分别按“全面发展”及“局部发展”粉岭高尔夫球场作出建议，两种方案均有接近一半的土地用作绿化带用途；而在后者（即粉岭公路以东的32公顷发展范围）中，正是分别有近一半空间（15公顷）拨作住宅发展及绿化带空间，比例颇为惊人。

高球场发展地应否预留过半土地作绿化用途，值得深思。绿化地为何能占如此的重要性，或许与保育球场内具价值树种，与及有关保持乡郊地貌有关。但如此说法亦未能站得住脚：一方面，诚如坊间有专家证实，场内树种不少为本地常见品种，故不见有重大的保育意义；另外，新界东北一带早规划为未来的发展新区，早已不再定位为乡郊地带，规划上应毋须刻意保留过多绿化地段。即使退一步说，高球场仍需广泛绿化空间作缓冲城乡发展，不要忘记高球场仍有140公顷的绿化场区尚未收回，短期内可满足其绿化带的要求，而在日后全面收回时，亦可另行规划如何保留绿化地段，以满足整体场区发展上的绿化需要。若政府仍刻意保留过多绿化空间，无非是只为“维持”高球场景貌。

目前规划的另一问题在于址内的公私营房屋分配上。虽然黄伟纶指收回地有机会采用公私住宅“七三比”建屋，但结果必不会带来最大的公众利益。“01观点”多次指出，政府的公私房屋七三比只为单位比例，而非建屋用地面积比例，故是否大幅提高公营房屋供应仍值得商榷。再者，政府极有可能藉大幅提升公屋地的地积比达成建屋目标，惟没有增加公营建屋用地，公营房屋环境因而只会变得更为挤迫，牺牲中、低收入市民的居住质素。观乎《研究》中的规划图则，公营房屋只集中于北部地段，与私营房屋所占面积明显相形见绌，势影响公营房屋住户的居住环境。

另外，《研究》所建议的住宅地积比率可低达1.5，即收回地的私人住宅大有机会以低密度形式发展。但当社会的资助房屋极其不足，基层动辄需要五年才能上楼，当务之急自然是将房屋资源集中于公营房屋的兴建之上，政府没有理据在收回地上规划过多的空间予私人住宅，更遑论是发展普遍市民也未能负担得来的低密度豪宅。

既然政府决意踏上收回高球场发展这条路，就不应畏首畏尾，仍然拘泥于生怕“开罪”既得利益者，反而应将收回土地用于最合乎社会利益的用途上。政府理应考虑大幅调整目前规划，削减有关绿化用地与私人住宅用地的比例，并将之用作兴建资助房屋，方能回应社会之需要。