房委会拟修改居屋资格机制　供应不变只会掀“中产内战”

本港置业成本高昂，令每次资助房屋的申请均成为“幸运大抽奖”。然而，新一年居屋发售安排发布在即，有传房委会将调整家庭入息限额计算机制，料将今期入息限额调低约百分之四，势排除不少原合资格家庭于“抽奖”之外。调低居屋申请入息限额，既有人认为能更善用资助房屋资源，亦有指对丧失资格者不甚公平，两方理据扎实，实难分对错。归根究柢，居屋供应长期有限，如此有关房屋分配的争论无非是“累斗累”之谈，要根治问题，政府应在不减少公屋、居屋供应的前提下，尽早恒常化首置盘的供应，让超出入息限额的市民亦可入住公营房屋。

一般而言，房委会以“住户开支”为计算基准，量度出一般家庭上车所需的住户入息金额；当中，住户开支由“住屋开支”及“非住屋开支”组成，大概指月供上车盘的有关开支与一般家庭非住屋的消费开支。换言之，官方视该限额为某家庭是否具备于私人市场置业能力的标准。

有传房委会计划修订沿用多年的居屋家庭入息计算机制，因为该计算标准一直以位于扩展市区或新界区中楼龄为10年、实用面积为40平方米的私人住宅单位为上车盘的基准，有指政府认为10年私楼楼价高昂，上车客一般更倾向在楼龄较高屋苑置业，故仍将之视作上车标准或已失参考价值，并有需要调升至20年。按此计算，今期居屋家庭入息限额将由现时的5.7万元下降至5.5万元。

居屋申请入息限额下调，无疑会淘汰不少原具申请资格人士。至于如此修订是否妥当，正反双方均各执其词。对支持者而言，调低申请人士的入息限额有助将资源分配至更具住屋需要的人士，更能还资助居屋计划的政策原意。过去房委会的计算方式一直被市价牵着鼻走，如在2016年至2018年间，居屋家庭入息限额已由49,000元上升至57,000元，白表申请数量更加由48,500宗升至236,000宗，以2018年为例，居屋的超额认购量更高达58倍。即使居屋申请量上升或受影响于当年单位供应量与单位质素，入息限额上升始终降低了申请门槛，令竞争更为严烈；更甚者，有论者认为更多具能力负担私楼的家庭因而受惠于居屋政策，从而分薄更需政府资助置业人士的资源。

然而，在新一轮居屋申请被“剔出”申请资格的人士，是否具有负担私楼能力？房委会的“住户开支”计算只量度了家庭月入能否支付置业后的家庭开支，并无考虑到住户有否能力付出首付上车。房委会的计算方式假设了，为购买价值为560万元的10年楼龄上车盘，月入57,000元的家庭能透支其月入所有，勉强应付供楼款项及其他生活开支，惟此计算方式建基于市民已储有足够首付上车。但当上车盘动辄500万、600万，即如房委会预料，楼龄相差10年将影响楼价约一成，购买楼价500万的楼价仍须近100万作两成首付，加上楼价升幅远远抛离市民储蓄速度，相信若无“父干”加持，月入超过居屋入息限额的家庭仍难以于私人市场内上车。

居屋原意的确为协助经济条件较差的人士置业，理论上当然是将房屋单位集中供应予月入较低家庭应更接近政策原意，提升资源分配效率；但当楼价脱缰，更多市民未能负担私宅“癫价”，以往被视为经济条件较佳的人士亦未必无购买资助房屋的需要。若然硬是对比两者的居屋需要，只会陷入“穷人斗穷人”的困局，无助解决问题。

问题的症结显然是政府供应资助房屋乏力。其实政府近年推出首置上车盘，理应能与居屋功能上作出更好的分工，既能为无奈超出居屋入息限额的家庭提供“出路”，亦能提升居屋分配效率；惟有关计划供应力度更为疲乏，开展至今只成功推出市建局项目，另一位于安达臣道的项目仍久未上马，上述理想的分工只能流于泛泛。因此，政府须调整各资助房屋的功能，以妥善照兴各阶层的置业需要，在不减少未来居屋供应的前提下，尽早恒常化首置盘的供应。