澳门市区更新竟取经香港　市建局安置政策也值得参考？

澳门政府一直被诟病忽略都市更新，近年终于加紧步伐，并在今年为市区更新立法进行公众咨询；其中，澳门政府指出，拟设立的安置法律参考了香港及内地“行之有效”的做法。可是，目前香港在市区更新中的安置做法是否具有参考价值，值得存疑。事实上，市建局目前做法无助市民原区安置，未有致力减低重建带来的影响，难称得上以人为本。

澳门旧区重建工作之低效久受批评，例如其于2005年提出旧区重整计划，竟直至2016年才正式成立“都市更新委员会”。当地政府今年终于为都市更新立法进行公众咨询，拟为设立“暂住房”及“置换房”收集意见；简单来说，政府有意为受楼宇重建影响的业主提供暂住单位，与及可供购买的资助单位，以图减低重建影响。

澳门暂未对市区更新有一套整全的法规建议，现阶段难作评论。但这次咨询文件竟指香港的重建策略，尤其安置赔偿的原则值得借鉴，实在教港人“受宠若惊”。

“原区不留人”的安置政策

市区重建的最坏情况，就是迫令居民离居原址，甚至需要迁徙别区。不幸地，在“原区安置”方面，市建局的工作一向未尽人意，导致重建楼宇的业主与租户均难以留在原区，破坏他们原有的社区网络之余，更对生活造成极大不便。

诚然，业主能获的赔偿较租户高，但这不足以确保他们能在原区另觅居所。市建局收购物业重建时，会先评估物业价值，继而聘请测量师行，以同区七年楼龄物业的“假设重置单位呎价”计算，为受影响业主提供自置居所津贴，意即希望他们能藉该笔赔偿在原区另购住宅居住，以图做到“原区安置”。

不过，上述安排一直饱受批评，皆因有关赔偿往往不足让业主于原区置业。数据显示，14个近年的市建局重建项目中，大部分人都不能真的用赔偿购买同区七年楼龄单位，更只有63%能在原区置业，效果显然未尽理想。

另外，市建局的“楼换楼”安排同样无助业主安居于原区之中。自2011年推出新的《市区重建策略》后，市建局容许业主在接受补偿后，可选择购买原址重建项目内的单位，或市建局在同区项目或启德发展区内所预留的住宅单位。可是， 补偿金额往往不足以应付新单位的楼价，以致业主须“自掏腰包”，惟重建项目售价往往过高，并非所有业主能够负担；加上重建需时，业主须在项目落成前另寻居所，产生额外的租金负担。

另一方面，重建租户的情况更为严峻。一般来说，重建租户可选择市建局提供的特惠津贴，虽说现时单身租客及二人以上的家庭能够分获最少$170,000及$190,000元港币的安置赔偿，然而，基层在市区的住房选择本就不多（主要是较旧、且较廉宜的㓥房），而市区重建势必直接推高区内㓥房价格，租户遂有机会被迫离开原区，甚至搬进更差劣的居住环境，例如工厦㓥房。

另外，若租户合资格申请出租公屋，可放弃安置津贴，选择安排上楼。基层住户获公屋分配，理应是理想的安排；但事实上，每年房委会平均只会分配百多个公屋单位予重建户，过去一年（2017/18）更只有39个，实在杯水车薪，更遑论公屋所属地区并非全然位于市区，租户有机会因惧怕适应新区，遂选择津贴赔偿，以求留在原区，继而堕入前述困境。

若然重建租户未符公屋上楼资格，却在居住上有感困难，理论上可选择市建局辖下的安置大厦。土地发展公司（市建局前身）于1990年代兴建了四栋安置大厦，惟在转型为市建局后未有增建同类大厦；而且，该批大厦于近年被揭发空置率奇高，有重建安置户更表示市建局收楼人员并不会主动提及有关选项，质疑当局刻意隐瞒。更甚者，即使当局逐渐“重用”该批大厦作安置之用，惟单位量始终微薄（合共506个）。

市建局的应有之责

归根究柢，居民未能留在重建区，须归咎于市建局的重建方针，将旧楼重建成令人难以负担的豪宅，促成旧区仕绅化，但同时却没有补救政策。就此，政府或须检讨市建局的定位与重建策略，尤其要探讨协助居民原区安置的更佳方法若何（不管是藉现金津贴，抑或预留部分地段作兴建资助房屋）。未来市区重建工作浩大，政府与市建局有急切需要正视现有重建问题，及早为将来做好准备。