【施政报告】东北发展须加以深思　宜纳高球场一并规划

政府于2007年宣布“新界东北发展计划”，多年来争议不绝，使项目不断延后，政府至今仍未展开收地程序，料落成时间仍有变数。最新一份施政报告亦无就此着墨更多，难怪社会对计划淡忘。然而，纵然东北发展逐渐失落于镁光灯下，当中却有不少细节值得公众深思。特别近年来社会渐渐凝聚了共识，要求发展粉岭高尔夫球场等土地，政府宜综合多项土地发展，更整全地规划新界东北的未来发展。

房屋公私比调整　仍未符合公众期望

事实上，东北发展并非全无动向。政府今年拟增加新界东北发展新区内的公营房屋发展密度，并于近日透过土木工程拓展署向城规会申请，放宽八幅位于古洞北和粉岭北用地的地积比率及高度限制；政府预计，藉提升地积比率（2至20%），能在区内额外增加近12,000个公营房屋单位，并能将公营房屋比例由六成提升至六成八，配合林郑于施政报告提出的新公／私营房屋比例（7：3）。

政府希望藉提升土地使用效率，增加公营房屋的供应，方向固然正确，但事实上，改变的只是公／私房屋单位比例，而非用地面积之比；政府只是提升原用在公营房屋及有关用途的土地的地积比，并无额外增加区内兴建公屋的住宅用地，即无改变新发展区的公／私营房屋用地比重。换言之，东北新区在未来仍然极有可能豪宅林立，而公营房屋却会更密集建于区内部分地点。

另外，政府亦未有交代东北项目内各公营房屋类型的比重。必须指出，自林郑上任后，公营房屋的定义变得模糊：它不再单指出租公屋和出售居屋，现更泛指绿置居、首置上车盘等资助房屋类别。《香港01》社论亦曾指出，政府早已强调未来的公营房屋供应并非由出租公屋作主导，料所谓“公营房屋”中有相当一部分是用作协助中产市民置业的首置上车盘。诚然，政府有需要协助非基层市民置业，但公众对出租公屋需求仍然殷切，官方却未有言明增建单位中用作出租公屋的份额，不保证能舒缓公屋轮候户的严峻困境。在这情况下，政府须认真考虑以用地面积为本，改革未来公／私房屋比例，彻底提高公营房屋在整体房屋供应的重要性。

发展高球场共识明确　须整全规划“加强版”东北新区

另一方面，诸如棕地、粉岭高尔夫球场等新界发展选项，均获社会普遍支持，而且在地理位置上亦毗邻东北新发展区，相当适宜并合一起发展。当中，发展高尔球场更可谓是民意所在，惟政府在新一份施政报告内却只字不提，实在教人失望。其实，面积高达172公顷的粉岭高尔球场，与北面的古洞北、粉岭北新区仅为一路之隔，两者协同规划必能促进更具效率的发展，并为新界东北规划带来更大弹性及空间。

事实上，当考虑到未来的东北发展，反对发展高球场者的论点根本站不住脚。有意见指，粉岭高尔夫球场未能支持高密度发展，因大量人口移入会对目前基建产生过大负荷；同时，高球场位置不靠近未来东北的铁路发展，不利发展民居。

首先，如此论述假设了高尔夫球场被收回后将只用作房屋发展，同时无视了邻近东北新区的存在。其实，粉岭高尔夫球场面积较粉岭北发展新区还大（164公顷），绝对具空间发展住宅所须的基建及配套设施，甚至能够独立成区；倘若与整个东北发展区一并规划，政府不但可以发展高球场、古洞北及粉岭北三区共享的基建设施，更可以在制定土地用途时更显灵活。

另外，有关高球场位置并不靠近铁路发展的说法，同样不具说服力。在未来北环线落成后，高尔夫球场的位置将介乎于上水站及古洞站之间，居民可接驳东、西铁线来往市区及新界西，绝对未如反对者所想像般不便；当然，粉岭高球场用地占地极广，愈是位于西、南部位置，便更为远离上述的铁路站，但关键只是区内能否发展足够的交通配套。诸如天水围的情况，天水围北居民能透过轻铁及接驳巴士等，轻易到达位于南部的西铁站；同时亦设有多条来往市区的巴士线，以便市民出行。由此证明，有关交通不便的批评根本不易成立。

总括而言，新界东北发展项目完工仍需一定时间，惟公众仍须密切留意有关发展，以确保有关发展能对社会产生最大的裨益；不过，随时间推移，社会开始凝聚发展粉岭高尔夫球场的共识，未有寸进的东北发展反倒衍生机会，予政府一并规划古洞北、粉岭北及高球场等地，提高整体发展效率。目前所欠的，只余政府愿意在既得利益者反对下收回土地、拨乱反正的决心。