【土地大辩论】葵涌货柜码头不应建屋　更应建公园

在扩展市区中，建造一个279公顷的超级公园，给市民大众（不是少数权贵）一个喘气休息的乐园，若何？
没有错，这里说的是葵涌货柜码头。如何利用这个有大半个天水围面积的区域，近日成为热议。利用码头兴建房屋，最初只是天马腾空的构想。但随着专家学者、地产商、港铁高层陆续“响应”，在这279公顷土地之上，出现一座“天空之城”，大增市区可供发展土地，似乎已不纯粹是空中楼阁。近日也已有不少评论指出，“发展货柜码头”这个本属“黑马”级别的开发选项，有“走热”的趋势，随时变成土地大辩论中爆出的“黑天鹅”。

《香港01》早在2016年底，已指出葵涌货柜码头“奇货可居”，算是最早提出这个选项的机构之一。目前得到社会热议，本应高兴。但事实是，我们在今日已不认为这是一个理想的选项。

当日我们抛出这个构想，主要对应考虑的，是江河日下的码头货运业，拿地建屋只是一个相当初步的想法。事实上，当时社会的讨论，也未凝聚出“讨论清单”，对于什么地是可能使用的，大家只处于初步商议阶段。现时“土地供”已清楚列出18个选项，只要政府能下定决心尽快落实其中的短中期发展计划，属于“概念性选项”的货柜码头，既毋须拿来兴建房屋，也毋须用作商业发展，更适合的选择，应该是建立一个大型公众公园，让全体市民都可以拥有一个休憩、玩乐，乃至轻松议事的地方（也欢迎商界翘楚使用）。

反对在码头作密集式发展，关键是不应该再加重市区的人口及经济负担。众所周知，香港现时的发展布局中，绝大部分的商业与机构用地都集中于市区。正因核心城市功能集中，全港的市民就别无选择地须每日向市中心汇集，形成庞大的通勤压力。若然现时再将码头发展成另一个市区用地扩充区，只会进一步加大市中心的压力，令香港更难实现较理想的多核心发展模式。纵使真．落实港铁主席马时亨的新铁路方案，也只会加重现有市区铁路网络的负担。

反观，同样是发展新区，要开发面积约172公顷的粉岭哥尔夫球场，其潜质上可以解决的问题，远比可能制造的问题多。关于开发高球场，除了少部分冥顽不灵的“旧贵族”无理反对，社会的确要担心发展新区对原有上水、粉岭区域可能带来的人口与交通负担。

但是，政府绝对有可能化危为机，借助破格的规划，在发展高球场的同时，一并解决北区的交通问题。在城市发展研究中，有个永恒的课题，就是到底是人口聚居带来交通发展，还是交通发展带来人口聚居。当然，现实世界的发展经验中，很少有可以清辨两者的例子。更多时候，人口与交通发展之间，是互为因果的。人口聚居当然会带来交通压力，但这并不代表应该停止人口增长，而是尽可能加强交通配套——而上水粉岭一带，远比起市区及扩展市区具备此规划条件。

举例说，政府可以藉高球场新区为始点，发展新铁路网络，连接、打通、开发新田、锦田、石岗、八乡、林村等区域，使其更具效益地连接新东及新西的已发展区域，并透过妥善规划令这些新区成为新界东北、西北居民主要的工作地区，既可以纾缓城市中心压力，也直接减轻现时东铁与西铁线的交通负担。政府具前瞻性的设计，透过加强道路干线、铁路网络的纵横连接，可以令香港真正脱胎换骨。

可以说，若林郑政府具备能力与识见，该使用《收回土地条例》时就使用，该改划土地用途时就改划，该废除丁权时就废除，该迁村时就迁村，大胆规划粉岭哥尔夫球场，将会成为启动香港土地改革的主要契机。这种发展的可能性，绝对不是葵涌货柜码头可以提供的。

的确，我们现时的土地辩论是存在盲点。虽然住屋问题迫切，商住用地也急须增拓，但如何平衡生存与生活，如何更具效益地运用整体土地资源，同样是非常重要。只要政府一日没有整体规划的概念，新发展住宅区的居民还是会备受交通挤压所困扰，每日都须耗费大量时间在通勤之上，放假时亦难找到一个老少咸宜、真正供公众享受的广阔空间。以高球场作为另一个大发展的起点，以葵涌货柜码头兴建一个超级大公园，或是从规划角度思考如何用地的始端。

在土地辩论的过程，我们似乎不应忘记思考“规划”的问题。