【01周报社论】打破蜗居困局 　最缺的不是土地

有学者早前建议，填平位于大埔区的船湾淡水湖，大规模造地1,200公顷，估计可以兴建多达30万个住宅单位，供接近90万人居住。有关建议惹来社会议论，有人认为建议天马行空。但是，这建议是有助唤起社会关注土地供应的问题，激发如何觅地建屋助市民安居的思考，并非毫无价值。只不过，公众对土地问题的讨论无论多么热烈，最关键始终是新一届政府有没有迎难而上的决心、承担责任，迈开更大步伐，为这一代，以至下一代港人的福祉绸缪。

船湾淡水湖是全港面积最大、容量第二的水库。提出填平方案的香港大学研究团队指出，面对土地供应紧张，最有效的方法是大规模填海，因为既不涉居民的搬迁，也没有复杂的业权问题，而且那里的自然环境，早在1960年代兴建水库时已经遭到破坏，认为填平船湾淡水湖对环境的影响相对有限。

不少市民、环保人士，都批评这个方案无稽、痴人说梦。一方面，目前全港的水塘总容量为5.86亿立方，单是船湾淡水湖便占了约2.3亿立方米，亦即接近香港四成水库储量。假如满足了土地的供应，却照顾不了港人对食水的要求，又有何意义？

还有，虽然船湾淡水湖的原有生态已遭破坏，但经历多年的保育，船湾一带已成为一个绿意盎然的郊野公园，是不少香港市民假日郊游的热门去处，一旦要填平，将会令香港失去一个珍贵的绿色地带，不难预料计划将遭受较大社会阻力甚至反弹，无论从环保角度或是政治角度，可行性都不高。

虽然填平船湾淡水湖的建议，“想像力”似乎太过丰富，但这不代表建议毫无意义，反而借着今次讨论，起到抛砖引玉的效果，为香港带来两点启示。

第一点启示是再次唤起了社会对土地、住屋供应严重不足的关注。细读港大学者提出的构思，纵使方案“妙想天开”，却仍然只能兴建约30万个住宅单位，仅仅足够应付目前积压的30万宗公屋轮候申请；至于要再应付其后每年约5万对新人成家立室、每年约6万个新生婴儿出生后不少家庭要改善居住环境的要求，显然力有不逮。

何况，房屋问题亦涉及居住质量的需求。目前香港人均居住面积仅约170平方呎，大幅低于新加坡的270平方呎。香港的居住环境较一些内地大城市如深圳、上海等更挤迫。如果要改变现时香港人均居住面积每况愈下的窘境，让更多市民住得更加宽敞舒适，香港极可能需要比填平船湾淡水湖更大量的土地供应。

第二点启示是香港的土地问题核心并非“地少人多”，而是执政者有没有决心开拓更多土地。在港府多年的宣传及教育薰陶下，不少市民认为香港本来就是寸金尺土，土地供应紧张是理所当然的。但填平船湾淡水湖的建议正好告诉港人，香港的问题不是有没有土地。因为香港1,100多平方公里的土地之中，已发展的只占当中约24%。而更为重要的是，这24%的土地之中不少都未加善用，严重浪费珍贵的土地资源，譬如粉岭的富豪高球场、预留予迪士尼兴建第二期乐园的土地等，这些只供少数人使用或预留发展的用地，本来就有回收发展的潜力，真正问题是政府有否决心担起重责挑战既得利益者，去为市民觅寻合适的土地满足住屋需要。

重拾新界土地规划主导权　莫坐等发展商“囤地”

随着香港农业式微，一些新界乡绅将农地挪作他用，成为货柜场、停车场、回收场，甚至是海外电子废物的处理场，亦即是所谓的棕地问题。据估计，目前香港的棕地多达1,200公顷，并正在不断扩张之中。试问，是谁让农地改换用途？为什么政府不严厉禁止？社会上早有意见认为要大力整顿棕地乱象，用兴建现代化的多层货仓、车场取代，甚至应该雷厉风行取缔一些经济效益低微，造成严重环境问题，违法的产业和设施，透过完善的规划，以回收棕地作为开拓土地的优先选项。

另一个浪费土地资源的现象，是地产发展商囤积了大量新界农地。综合不同的研究，这些被地产商拨入土地储备的新界农地估计多达上千公顷，较港府短期之内可以运用的百多公顷土地还要多出数倍。地产商储备大量农地，当然是希望透过申请改变土地用途，改作建屋牟利。

为什么地产商总是知道哪里有土地供应，政府却在一旁袖手旁观？既然地产商可以“囤地”，为什么政府不直接参与收购农地作为土地储备？既然农地拥有者放弃耕种，政府应该比地产发展商更早一步走出来，成为弃农者放售农地的终极交易对手，亦应该改变任由发展商用申请补地价来修改土地用途，从而使政府掌握弃耕地的规划主导权，让这些土地首先满足大部分市民的公营房屋需要，然后才让剩余土地有效流入私营房屋市场。这种做法既可以保证有效掌握城市规划，避免土地囤积，更可以回避在补地价过程中容易发生的“官商勾结”和利益输送等乱象。

另一个可能的土地来源，就是过去为丁屋预留的土地，即“乡村式发展”用地。按照政府数据，这些预留土地超过900多公顷。社会上早已质疑，丁屋只是港英政府在上世纪70年代的临时政策。更关键的是，虽然《基本法》列明要保障新界原居民合法传统权益，但丁屋从来不是“传统权益”，香港政府应要思考是否需要延续这种政策，改变目前严重扭曲和隐藏无数非法利益的丁屋交易环境。

社会点子再多　还看政府决心

相比之下，是否回收占地“区区”170多公顷的粉岭高球会来建屋的问题，实在是小巫见大巫。粉岭高球会在百多年前设立，当时新界仍是一片荒芜，自然“豪得起”可以用百多公顷的土地，为处于社会金字塔顶尖的富豪们提供一个挥杆玩乐的场所。但百多年后的今天，既然香港政府没有能力为市民觅地建屋，民间一些人要打粉岭高球会的主意，建议将这一块距离上水港铁站只有数分钟车程的好地回收，是自然而然的提议。固然，相比棕地、丁地以至发展商的新界土储，高球场只算是个“小项目”，但在在说明若要开拓土地，香港仍有很多大大小小的选项。

因此，即使填平船湾淡水湖的建议可行性不高，但任何为解决香港土地供应紧张而提出的构想，市民都应当理性地讨论，以起集思广益之效。不过，最根本的问题始终是手执公权力的香港政府，会否承担政治责任贯撤落实这些措施。归根究柢，只有香港政府具权力解决香港土地的问题。刚刚上任的林郑月娥问责班子，必须要对此有决心、有信念，为这一代以至下一代的香港人，扛起这个使命。

林郑月娥班子必须理解到，所谓土地供应，本质上是一个资源分配问题。既然是分配问题，都难免会触动到一些人的既得利益，阻力必然存在。在这个时候，政府应该做的并不是看哪一个方案的阻力最小，甚至是“柿子挑软的吃”，而是端视哪一个方法，才能够符合社会上最大多数人的福祉，然后下定决心迎难而上。

而政府对开拓土地是否有坚定的决心，其本质就是政府的信念为何。简单来说，就是政府到底视香港人当前的住屋困境，只是因为热钱泛滥、利率低企，资金不断追逐“砖头”推高楼价租金的市场现象造成的无可奈何的现实？还是认为无论在怎样的经济、社会大环境之下，为市民提供安居之所，都是一个对民生敢于承担的政府不能回避的责任？

若是前者，那么就算港人再多费唇舌，恐怕亦只得认命，继续忍受蜗居之苦，等待“市场”某一天“皇恩大赦”。一个只会以自由市场作为借口的政府，就是在推卸为市民解决住屋的根本责任，这亦是造成近年香港各种社会问题的的本质原因。

现届的林郑月娥政府，不应该再如此迷信，以为单靠自由市场和地产商就可解决香港人的住屋问题，试问领展和港铁不断加价的教训还不够深刻吗？

对于面对的问题，林郑月娥要思考的，并不是香港到底是要继续奉行自由经济，或是趋向福利主义，所谓向左走、还是向右走。她要抚心自问的只是一个简单不过的问题，就是低下阶层市民生活的改善是否政府的责任？简单的比喻就是当年的港督麦理浩，他至少不会受困于什么大市场或大政府的执念，针对当时困扰香港人的具体难题，积极有为地启动十年建屋计划，解决了百多万港人的住屋困境，为香港的繁荣稳定作出了贡献。连一个临时被委任的外来人都知道自己的责任所在，港人治港的负责人就不知道吗？

正如现时的高铁一地两检方案一样，若官员认为这是一个对香港最理想的处理办法，一众政府官员只要有这样的信念，就算是遇到阻力也依然坚定向市民推销方案。只要林郑月娥有了肩负香港人脱离蜗居困局为己任的信念，自会有政治决心迎接一个又一个觅地建屋的难题与挑战。

相比起麦理浩年代，现时港府的财政状况更为丰厚，议员们的权力更大。只要林郑月娥和议员们有决心、有信念，要挪腾资源为港人解决住屋问题，根本不是难事。开拓土地的方法实在太多，政府并非承担不起这个责任，问题只是领导者究竟是否有为，是否有决心。

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