广州直击“秦始皇”买楼变租楼楼盘 中介推香港借财仔“买”公寓
“大湾区睇楼团”在通关后愈办愈多，吸引了不少香港人都跟团北上。不过，前亚视艺人、“秦始皇”刘永就声称，跟团去广州买楼，落订后才知单位无产权，签的只是40年的租约。
《香港01》记者到广州直击，发现部份售楼中心职员要在记者反复提问下，才会说明公寓的产权问题，更教人在香港“借财仔”个人贷款买楼。另外，有销售员形容这些无产权公寓的前景乐观，租户在未来甚至可以分到业权，或涉误导消费者。
在内地及大湾区执业的律师提醒，内地《民法典》规定一般租约超过20年无效，建议港人北上置业时要冷静。国土资源部亦明确表示，部份所谓出租产权公寓，涉及违法用地、违法建设和违法销售，产权不受法律保护。
总价60万元人民币“买”广州两单位？
前亚视艺人刘永8月开记者会，指自己跟团到广州“睇楼”，原本打算以总价60万元人民币购买两个单位，但付了6万多元订金后，始知道是签租约，不能买断单位的业权。
现时内地有不少这种“无产权公寓”，到底这是不是大湾区买楼陷阱？
楼盘距广州东站40分钟车程
记者到广州同一个楼盘“放蛇”，楼盘位于黄埔区，主要是广州工业、制造业的所在地，从天河的广州东站乘搭的士，需要40分钟才能到达。虽然楼盘旁有商场和住宅，但该处并不是旺区，人流不算多，旁边的地舖有很多都未租出。
售楼中心就设立在楼盘的附近，入内参观都需要用微信登记。职员先介绍楼盘周边的设施及发展后，带记者参观售楼中心内的示范单位。职员介绍指，该楼盘皆是复式单位，最大的45平方米单位（约484呎）只需约人民币60万元：“自住就两层一齐用，出租就拆成两个单位，很灵活。”
业主为村委 称发展商与“买家”同船
职员起初无特别提到产权问题，只表示要做按揭的话，不像一般买楼般做物业贷款，而是个人信用贷款。至记者提到想看发展商的卖楼许可证，职员才表示，并非卖个人产权证，签的亦是租赁合约：“我们只卖40年使用权，不是卖产权，现时广州市场都是在做这种公寓。”
追问之下，职员再详细说明，附近的南岗村村委是楼盘的地主，发展商是代为发展。换言之，楼盘所有单位的业主均为村委。职员又尝试释除记者的疑虑，指虽然村委是业主，但和发展商达成了共识，保证签约后40年间，土地上的物业均为发展商及租户使用，不可拿去抵押或转让：“我们开发商和你们是坐在同一船上。”
先称可以做按揭 再怂恿回港借“财仔”
既然“无产权”，又可否做到按揭呢？职员先称可以，但并非房屋抵押贷款，而是个人信用贷款，“装修贷、信用贷等五年贷款。”之后又称港人回港申请私人贷款利息更低，“我们有很多香港客户，在这边买完单位后，回港申请贷款，因为利息低很多。”
实际上她是建议港人在香港人借“财仔”，向财物公司借款。
误买纠纷愈来愈多
这些无产权公寓，在内地又叫使用权公寓、小产权房，顾名思义即付费买使用权，长租几十年，不会成为真正业主。这些公寓，有些是建于工商业用地，另一些建于农村集体建设用地，后者概念和香港新界的祖堂地相似，不过内地政府明文规定，这些土地不可买卖，亦不可兴建可供出售的住宅。有发展商就和农村合作，建屋之后分租出去，广州黄埔、天河、荔湾区，甚至是北京、上海都有这些项目。
无产权公寓单位的“售价”比一般住宅便宜一大截，最平20多万元就有交易，面积一般亦不大。由2020年起，内地已有不少人误买这些公寓，有些人亦声称是被中介误导买入，最后需要律师介入才能退回订金。
租约40年满后“跟政策走”
“买楼”变租楼之余，这些无产权公寓与地主之间的协议，一般只有40年效力，那40年后又怎样呢？职员表示，广州尚未有到期案例，但其他城市已有类似楼盘的租约续期：“到时你放心，跟政策走，现在的政策一般也是补回税金。”
租上租 邻居变“宾馆”
这个楼盘现时有三幢楼宇，其中一幢仍在兴建，有一幢已经有人入住，另一幢刚交楼不久，但有单位已挂上出租，甚至是“公寓出售”的横额。旁边的商场有多间店舖，将这些单位“租上租”，当旅馆经营，有店员更指，他们在该楼盘有百多个租盘，“你随时来租都有”。
另一楼盘开宗明义“租楼”
广东省内很多这类的“无产权公寓”，记者看过同区另一个楼盘，职员开宗明义说是签租约，但仍称“买家”为“业主”：“会签20年和17年的主合同和补充协议，合同要拿去备案，那你就是一手业主了。”
职员称接待过不少跟团“睇楼”的香港人，形容他们对无产权公寓的接受度较高：“因为它的价钱较香港楼价抵，香港人会觉得抵。”
声称政府带头开发 国土资源部：涉违法销售不受保护
有人说“无产权公寓”是陷阱，但两个楼盘的职员都称容易转手，前景亦乐观。他们皆称，“无产权公寓”为政府带头发展，大开发商、央企都在开发这种产品，只计广州有几十万个同类单位。其中一名销售员更称，单层的公寓在未来5至8年“极有可能分割到产权证”。
然而，所谓的政府带头发展，并非指这些“无产权公寓”。国土资源部表明，试行城中村拆迁重建的“集体建设用地设租赁住房”，但这些房屋并不是“小产权”、“出租产权公寓”。国土资源部的官员更强调，“小产权房”涉及违法用地、违法建设和违法销售，产权不受法律保护。
香港“大湾区睇楼团” 宣传买公寓
香港不少专做内地楼盘的中介，都有免费的“大湾区睇楼团”，周末团较多人报，可即日来回或者两日一夜，包车费、食宿。凑不够人数，或想一两个人去睇楼，经纪都可以安排，而且费用全免。除了推销住宅，这些中介还会推销“公寓”，以复式、商住两用、可投资出租做招徕，价钱只有住宅的三分一，但地权较住宅短，只有40年：“40年后到期就自动补地价，你要付钱，香港也有收税、差饷。”
刘永最后因为事件闹大了，加上他有知名度，最后楼盘全数退回订金，所有签署的合约作废。不过，香港及大湾区执业律师谭雪欣指出，无产权公寓和一般住宅表面上无明显分别，即使明白是租用亦暗藏风险。
《民法典》：租约不超过20年
无产权公寓的租用期一般长达30多年，但谭雪欣指，根据内地《民法典》第705条，一般签的租约都不会超过20年，超过的部份会视为无效无效。另外，此类公寓无房产证，租户在房屋拆迁或续期方面的合权益都无法律保障，公寓亦无法作抵押贷款或转让。如港人因不实广告，或在中介隐瞒、误导下，购入了无产权公寓，可寻求律师协助，到内地法院、仲裁机构撤销合钓。
至于香港中介推销的商住公寓，谭雪欣指是有产权，但比起一般住宅，交易税费、水电费较高，物业借贷率较低，年期亦会短：“大部份城市其实都不容许商住房业主入户。”
律师吁北上置业勿受销售气氛影响
香港人去买内地楼是隔山买牛，一般跟团北上到销售中心，即场签约买楼的话，亦无律师师在旁。谭雪欣指，内地的楼宇、土地，与香港有很多不同之处，呼吁香港人北上置业时都要冷静，不要被销售气氛影响。
她表示，北上置业时找一位香港或内地律师帮忙看看会较安全，在无律师的情况下，消费者亦可要求发展商出示俗称“五证二书”的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》：“这些都需要仔细查明，有时魔鬼在细节，证件会否已经过期，或者标示的楼房并非你要买的，买家都需要注意。”
刘永再受访：不会因此怕了北上买楼
就记者在广州直击采访的现象，刘永再接受《香港01》电话访问，他说今次买楼受了教训，认为自己太相信“睇楼团”，又被销售气氛影响，指“香港人不熟内地法例，一定要看清楚。”
不过，他指今次经历不会令他不敢再北上置业：“我还是会买，但会想清楚。对业权要清楚、有红簿仔，适合自己用就买，不会乱签名，也不会先付钱。我觉得不可太信任睇楼团。”