龙汉标｜从“有秩序调整”到稳健复苏　楼市需新动力

财政司司长陈茂波早前在电台访谈中指出，香港住宅楼价自2021年高位至今年4月，下调28%是“有秩序调整”，未见系统性或恐慌情况。然而，住宅楼市连续三年辗转下调近三成，此“有秩序调整”，难免对楼市前景和市场信心带来冲击，亦衍生连锁性的财富影响，实不容忽视。

过去香港楼市的升幅为部分市民累积财富，改善生活质素，不少市民的物业资产升值，继而将累积财富投资股市、增购第二套物业或创业营商，这财富效应带动了整体经济向前。然而三年间楼市回调近三成，市民荷包缩水，消费和投资自然减少。至于供楼一族，更可能面对被银行追收按揭贷款（Call Loan），出现负资产的风险，进一步对楼市前景和信心带来影响。

根据金管局数字，今年首季负资产住宅按揭贷款宗数已升至4万多宗，相关按揭总额达到2,000多亿元，是21年以来新高。即使市民一直对住屋有刚性需求，但在楼市前景不明朗的情况下，置业入市亦难免会格外谨慎。这情况亦不单出现在住宅物业市场，商业楼宇和商铺的空置率高企，租金与资产价值下滑，亦连带影响不少商家企业的财务状况，银行融资贷款亦会更趋谨慎，从而对经济产生连锁效应的影响。

幸而，香港经济有逐渐回暖迹象，恒指上半年升至24,000点以上，在香港首次公开募股（IPO）的表现更跑赢全球，集资额逾一千亿元。笔者乐见此景，相信股市的良好表现，将逐步惠及整体经济，进而带动楼市与各行各业恢复动力。

在经济逐渐复苏的过程中，物业市场要真正重回有秩序发展，市场极需要一些正面讯息、政策措施，令市场信心回归。笔者曾经建议，政府应考虑放宽“新资本投资者入境计划”对住宅物业投资的限制，将现行需购买最少5,000万元住宅物业的门槛降低至2,000万元，甚或取消这项要求，并容许计划中投资房地产的上限提高至1,500万元，让有意来港生活的投资者，能更灵活调配资金，在港落地生根、安居乐业，亦带动住宅市场交投。

另一方面，财爷在访问中亦谈及人才来港亦有利住宅物业需求。翻查政府自2022年底推出一系列招揽人才计划，至今年初已经有约20万名专才移居香港，当中有不少携同家眷来港落户。这批专才大多数来自内地，由于外汇管制，即使他们移居香港，亦无法将内地的积蓄带来香港安居置业。笔者曾经倡议特区政府可以考虑跟中央商讨，透过一个闭环管理机制，在确保不会对外汇管制造成影响的前题下，容许来港专才将他们内地的资金带来香港置业。这样不单解决专才和他们家人来港生活的住宿需要，同时为整体物业市场带来新动能。

楼市能够平稳发展，关系到市民财富、投资者对市场前景信心，以至银行体制的稳建性，更有助实现藏富于民，让市民安居乐业。政府应延续促进者思维，以灵活的政策措施，引领楼市健康有序发展，达至整体经济稳步前进的良性循环。

作者龙汉标，是立法会地产及建造界议员。

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