紫荆党｜香港的“土地”“房屋”多多益善

来稿作者：周小稞

近日前特首梁振英对本届政府土地房屋政策的点评引发了不少关注。梁前特首10月24日在社交平台上发文指，虽然本港土地房屋供应短缺，但供应量并非越多越好，要“慎防供过于求”。梁的有感而发大概是针对19日发展局局长宁汉豪在施政报告记者会上有关土地房屋问题的一番表述。宁局长称，未来十年政府将会有3,000公顷的熟地储备，这些土地全部来自政府主导的项目，包括北部都会区的1,700公顷与交椅洲人工岛的300公顷，今年则将推出180公顷熟地。

对梁振英的质疑，特区政府及时做出了回应，毕竟除了前特首的身份，梁还是全国政协副主席。10月29日特首李家超在出席行政会议前表示，造地和供应是两件事，有需要时推出土地，不需要时放在土地储备。特首强调，政府必须有土地主导权，否则土地主导权在利益藩篱控制之中，不符合香港和市民的利益。针对李家超的回应，梁振英也很快做出了补充，强调供需要量化、要细化，财政收支不能不预算，并直言如果不计成本，“是不是应该在地图上再划多几个填海区？”

梁前特首的担心不无道理。3,000公顷的熟地不是一个小数目，要知道全港目前的私屋用地与公屋占地加起来也才约4,000公顷。更何况梁振英长期耕耘地产界，曾率先将“土地财政”模式引入中国内地。正是因为对“土地财政”娴熟于心，梁振英才担心政府回收储备那么多土地会赔本不赚钱。而李家超的说法也是毫无瑕疵。香港的高房价其源头在于土地供应的短缺，如果不能从源头上解决这一问题，香港地价与房价就会继续处在不合理高位，深层次矛盾自然无解。

既然双方都有充足理据，那么问题到底出在哪里呢？在笔者看来，梁前特首的担心实属多余，因为真正意义上的土地房屋供过于求问题在香港就很少发生过，要不然在当前楼市持续疲软、居屋定价折扣下调的情况下，何以居屋的发售仍录得18倍的超额认购呢？香港楼市历来的大调整都不是供过于求引发的，而主要是外部环境导致的，譬如1997年的金融风暴、2000年的互联网爆破、2003年的非典疫情、2020年的新冠疫情等。本港唯一一次可能出现供过于求的还要追回到董先生在回归后推出的“八万五计划”，导致2000年和2001年住房建成单位超过八万五，不过期间楼价的下降多少是因此而起则难以评判与量化。

之所以香港的土地房屋很少出现供过于求的情况，主要是因为：

第一、作为土地的垄断供应商，政府根本不会贱卖土地，更不会做亏本买卖。纵使土地回收成本与平整成本不便宜，政府还是会加价出售。即便市道不好，政府还是会按心中的底价出牌，大不了流拍。反正当市面上的土地供应越来越少而楼市需求在政策的操作下越积越多时，楼价自然会起来，地价当然也会水涨船高；

第二、作为地产霸权的开发商更是操纵供需的高手，他们可以囤地不开发，也可以囤房不出售，以实现售房利润最大化。开发商心里清楚，试图地价收入最大化的政府在利益上和自己高度吻合。在这样的模式下，土地房屋怎么会供过于求呢？即便有，也是暂时的。2000年和2001年出现的“供过于求”是开发商少有的误判。

其实对于梁振英的质疑，李家超在回应中已给出了答案，那就是：造地和供应是两件事。未来十年有3,000公顷熟地储备并不表示未来十年会有3,000公顷土地供应，这些熟地只有在有需要时才会供应到市场，而这个“有需要”是在开发商接受政府的土地报价后才会发生。虽然宁局长说本年度会推出180公顷熟地，但大半年过去了，拍出的住宅用地不到1公顷。以这样的供应速度，市面上的土地怎么会供过于求呢？而且3,000公顷熟地还只是个纸面上的规划数字，目前政府落实的也才只有数百公顷的土地征收。如果届时财政不济，政府大不了改弦易辙，或减少熟地储备，或拉长规划期限。一个彩虹邨重建都要耗时二十年，3,000公顷熟地储备又何尝不能拉长至二十年呢？梁先生的担心实在是多虑了。

在笔者看来，真正应该感到担心的是中央政府和想要买房但又买不起的香港民众，因为按照现行的土地财政思维与土地房屋运作机制，高地价、高房价的顽症根本得不到缓解，土地房屋深层次矛盾自然也得不到有效解决，尽管本届政府在土地规划上颇为用心。

以今年7月完成的沙田地块招标为例，每平方英呎地盘地价接近2.4万港元，以6倍地积比计算的每平方英呎楼面地价近4,000港元，再加上每平方英呎8,000港元的建筑成本以及开发商的利润，每平方英呎约15,000港元的售价让香港大部分中产阶级望而却步。再以北部都会区土地征收为例，每平方英呎的收购价格高的超过3,000港元，低的也在1,000港元以上，之后的土地平整成本每平方英呎1,000-2,000港元，如果配以5倍的地积比再加上每平方英呎平均超3,000港元的建筑成本，即便土地以成本入价且项目零利润，售楼价格也不会低于每平方英呎4,000港元，对香港低收入阶层也是不堪承受。

也正是基于上述的分析，紫荆党从一开始就建议政府改革当前的土地使用制度，鼓励政府放弃土地财政模式，一方面使用公权力并辅之于市场机制，将全部分布于新界地区的“集体官契”土地予以收回，大幅度扩充政府的土地储备；另一方面将大部分土地储备用于建造以居屋为主的公营房屋，并以成本价格将公营房屋售予香港低中收入阶层。与此同时，政府要改变土地征收的定价机制，以当前的市场价格而非未来的预期价格回收土地，并通过引入竞争与外劳大幅降低土地平整与房屋建造成本。

当合理成本的土地与合理价格的房屋被大量推向市场，受高楼价压抑的潜在住房需求也会随之井喷，梁先生所担心的“供过于求”也将成为一个伪命题，因为从来就没有卖不出去的房屋，只有卖不出去的房价。

作者周小稞是紫荆党政策研究院研究员。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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