奇妙的揭发者｜市建局需要自我改革转型
市区重建局（市建局）主席周松岗和行政总监韦志成出席传媒聚会时表示，市建局上年度录得39亿元净亏损，市建局今年和下年度的重建项目，收购及建筑成本支出约 643 亿元，以市建局目前 180 亿元现金储备不足以应付，市建局准备发行债券和银团贷款，解决资金问题。
市建局现聘有668名员工 。自2001年起至2020年，市建局共推行72个项目，当中涉及1,500 幢失修楼宇，提供24,200个新建住宅单位；截至2023年3月31日，年度收益为55.1亿元。金额较2021/22年度的226.5亿元减少了171.4亿元。
市建局会否又变成香港一个潜在的财政黑洞？大家经常听到政府广告劝谕︰“借定唔借？还得到先好借！”市建局应该记着这两句口号。市建局向来用一种“消灭旧区”的重建方法，消灭旧区后兴建呎价超过2万元的豪宅，但是为什么仍然面对亏损？这是一个匪夷所思的现象。
香港过去20年地产高峰期间，市建局没有积谷防饥、没有储备，原来“餐揾餐食餐餐清”，如今出现赤字要求发行债券。机管局发债、西九文化区又建议发债。其实土地的价值将会越来越低，未来最有价值的是资料，运用资料的能力才是未来的核心，传统的地产发展模式不能不转型。
现在市建局是抱着一种“工程师拆楼起楼”的单一心态，而且市建局发展的项目缺乏对香港文化的承传，例如“洗衣街/花墟道发展计划”和“九龙城衙前围道/贾炳达道发展计划”，基本上都是拆楼建楼的模式，建高楼大厦，好像西九龙的圆方，或者观塘裕民坊新建的大型超级屋苑。但是，根据专业的都市更新逻辑，应该有储存和更新。市建局的《油麻地及旺角地区研究》制订市区更新蓝图，如果是以楼宇复修模式，而不是用“消灭旧区”方法，既可以降低成本，又可以保留香港旧区特色。
市建局现在的巨型工程制造大量财政压力，而且重建模式非常单一。所以市建局应该进行更新和转型，改变目前由大型基建工程主导。市建局应该和发展局直属的规划署有更多协调，规划署专门负责香港的城市规划事务。举例，环境及生态局局长谢展寰近日发表奇怪言论︰大牌档的经营模式会产生阻街和卫生问题，很难找到合适地点去经营。如果政府要找一定找到，在天桥底可以做，旧区重建的过程也可以做。随着全球暖化，香港天气日趋炎热，会否引进东南亚热带的建筑模式？不一定完全是冷气，可以是自然对流通风。
其实可以有很多创新，而这些创新正是活用香港人才的能力。但似乎政府现在做什么都说有困难，最不困难就是拆掉整个旧区，建一些豪宅和大型冷气商场就最不困难，但这个做法却是最花钱的。现在西九文化区是一个财政黑洞，市建局又会不会是另一个财政黑洞，机管局又可能变成一个黑洞？香港政府财政储备7,332亿元会否很快便花尽？
现在香港最严重的问题是缺乏文旅设施，表演空间、展览空间严重缺乏，这是发展局的规划失误。本来可以透过旧区重建活化旧区，引进一些文旅和文创项目，但似乎市建局以工程师主导，就是拆楼建楼。油尖旺区具备丰富香港文化特色，上海街、弥敦道是八、九十年代港产片的经典拍摄场景，一味拆掉，就是拆毁旅游资源。如何复兴茶楼和大牌档？油尖旺区的西洋菜街有很多街边档，未来是否复发小贩牌照呢？是否由油尖旺区议会去主导呢？其实由区议会或地区专员去负责，类似上海市地区行政模式是最有效的。但是要先有试点去实验。
如果用楼宇复修的方法，就可以回复90年代香港的面貌。例如霓虹光管招牌，可以做一些创新技术，例如采用LED。四川省成都市进行“二环改造工程”，二环所有路灯照明都将更换成LED，节能照明。是否可以用一些新的科技技术去复原例如电影《梅艳芳》电影中里佐敦道那个“妙丽”霓虹招牌？不需要透过电影去缅怀香港，而是有一个实境。而这个实境不只是旅客可以享受，香港人也可以享受。
花墟重建计划，民间有很多意见，但市建局就是一意孤行，要拆掉所有楼房，兴建几个巨型项目；建筑成本当然会增加，而最大得益者就是那些工程师建筑师和承建商，对于小市民和小商户并无好处，因为拆楼收地后都是交给大地产商发展。现在最大的问题是地产展商会不会“接货”？未来十年地产市道只会向下走，再不会出现过去20年的高峰期。市建局现在的做法不利香港的发展，而且财政上不可持续。市建局应该集思广益，看看其他城市如何推动市区更新，而不是一意孤行，油尖旺区整个重建研究竟然是交给一间英美专门做大型基建工程的顾问公司，完全没有社会学科的研究。
现在市建局最大问题是机构员工缺乏社群意识和创新能力。市区更新基金做一些粉饰太平的的公关活动，例如展览、导赏团、艺术工作坊等，毫无实际效益。基金应该做多些深度研究，开发一些创新意念。例如为何不引入一些日本的规划顾问去协助香港规划社群？欧美有很多出色的都市更新规划智库，国内都开始出现都市更新专家。唯独香港独沽一味，只是由两三家大型工程公司垄断城市规划的顾问研究，这种做法不健康也不正常。政府做这些顾问报告的时候，相关官员的规划文化知识水平不高，他们对于问题习惯只用单一工程模式去处理，缺乏升级转型的意向。深水埗旧区大南街的文青聚脚地，如何做到真正活化？全世界有很多案例可以参考，台湾、韩国、东京都有，只要政府肯做研究。
发展局对城市规划有最终责任。发展局辖下的规划署，应该和市建局合作，参考新加坡市区重建局的模式。或者将市建局的权力分散，交给区的层面去做。上海市的更新交由区政府去负责，香港是否可以由地区专员和区议会去负责，储存地区特色呢？市建局不可以只单靠发债去解决财政问题。发债和起更多楼基本上跟未来发展没有关系，地产发展只会走向式微。现在香港在科技领域落后邻近地区，资源过分集中投资在地产业，没有投资在其他产业，香港越来越单调就是因为这个原因。若果市建局不改革，香港很难升级，无法创造更多文旅资源，达至无处不旅游的概念。
市建局行政总监韦志成作为一位工程师都应该升级转型，学习最新的事物。例如美国有一个非牟利机构公共空间计划（Project for Public Spaces），就是都市更新的智库翘楚。又例如美国麻州理工学院有建筑与规划学院（School of Architecture and Planning），城市研究与规划研究和课程也是非常具备影响力。
香港问题就是只虚耗大量资源在一些大型基建工程身上；现在香港更需要有活力的市集、社群、小剧场文旅基建，应该利用旧区更新开拓多一些文创，开拓剧场空间、展览空间、文旅空间，创造不同档次的文化体验。香港需要这些创意生态，而不是需要拆楼的创意。