恩威并施｜市建局消灭香港

市区重建局（市建局）前身为于1988年成立的土地发展公司，是香港专门负责处理楼宇重建及复修的法定机构，使命是推动香港的旧区重建和综合发展，改善城市环境、提升居住品质和促进社区发展。目前香港旧区重建的一个特色，就是把原有的历史区和特色完全消灭。

今天的中环，对比100年前差不多是面目全非，保留下来的只有终审法院（旧最高法院大楼）、礼宾府（前港督府）和圣约翰主教座堂等。所以香港在殖民地时期已被称为“无根”，没有文化传承的城市规划观念。

香港在高地价政策之下，加速拆毁老区古建筑。相比之下，新加坡土地面积733平方公里，比香港土地面积1,107平方公里还要小。但新加坡能够在城市的新与旧两者之间找到一个发展平衡点，既有新建的高楼大厦，古物古迹仍能保存。新加坡的古旧建筑市政厅大楼会改建艺术馆，其他古迹也有很多不同的更新，不会轻易被消失。

香港的情况比较奇怪，回归之后拆楼的规模甚至比1997年前更加大。市建局已经变成了一个大型豪宅发展局。当香港需要和深圳、新加坡等城市在旅游上竞争的时候，香港最大的本钱本身的旧区和特色，例如油尖旺旧区就是香港的文旅本钱。香港的旧区有很多不同的特色、不同的趣味。若果在旧区开发一些像东京横街小巷的小店经济，肯定可以增加对旅客的吸引力。

本来香港旧区的街道特色是挂满五颜六色的霓虹光管招牌，可惜过去二十多年屋宇署以建筑物安全理由，积极进取地清拆消灭霓虹招牌，充满香港城市景观特色的霓虹招牌被政府消灭了。现在市建局计划在油尖旺区进行重建工程，就《油麻地及旺角地区研究》提出五大发展重点，包括在花墟径附近兴建大型水道公园，活化油麻地果栏成旅游景点，活化旺角街市成为特色市集，整合周边小贩摊档及提供1.8公顷的休憩用地等。“洗衣街/花墟道重建计划”是第一炮。

这份《油麻地及旺角地区研究》是由一间专门做基建规划的英美顾问公司负责，他们的专长是做大型基建工程，例如道路系统等大型基建规划。旧区重建从来都不是这一家公司的强项。全世界和香港不乏做旧区重建研究的顾问和学术专业，但是很多时候，香港政府把旧区重建视作拆楼工程。油尖旺旧区研究报告背后目标，就是要把整个油尖旺旧区完全歼灭，改建成七、八个圆方。圆方附近渡船街有个文华新村（八文楼），市建局现在的规划就是要把八文楼全部拆卸，将佐敦区变成一个更大的圆方。

观塘裕民坊是一个经典例子。裕民坊原本充满香港特色，有纵横交错的小街道，有特色的市集。市建局重建之后，变成了一个大型冷气商场，商场上盖兴建豪宅。这做法不是市区“重建”，而是市区“消灭”。因为这种大型商场模式不是在营造社区，它只是一种非常抽离、断绝邻近地区连接的模式。什么是社区？大家看看2024年普立兹克建筑奖（Pritzker Architecture Prize）得主日本建筑师山本理显，他的建筑作品，例如北京的建外SOHO和韩国板桥集合住宅，虽然是高密度住宅，但是他能够营造社区空间。什么是社区空间？山本理显说︰“居民在同一个建筑空间内共同生活，如同一个小共和国一样，促进不同文化和生命之间的和谐。”

香港市建局所做的工作，只是收购旧楼，清拆旧楼，再在原地兴建大型商场和豪宅，没有什么地区特色。香港旧区沦落到今天的境地，就是因为过去二十多年，政府利用“阴干”的政策去消灭旧区。市建局就像猎鹰一样，等待这些如小动物的旧区死亡之后，就猎取利益。

香港旧区重建的做法很简单，打个譬喻，就是用十元买苹果，苹果搾成苹果汁之后，标价二千元出售。你可能说这个譬喻有点夸张，但现实确实如此，因为他们提高了建筑成本，所以今天香港建筑费如此高昂。当地价同时往下跌的情况下，市建局这种传统重建模式并不可行。

例如市建局刚发表的洗衣街/花墟道重建计划，重建项目的那张发展图片基本上带有误导成分，大家去看看观塘裕民坊或者湾仔的喜帖街重建就会知道，花墟只是重复以上的豪宅重建模式，基本上没有什么地区特色。而且看不见任何有香港文化特色设计，里面都是全冷气的商场，没有绿化、没有树木、没有什么社区感觉。花墟原有那种有生气、与人距离接近的小社区感觉消失了。

市建局没有任何研究旧区的专业知识。每次都是根据政府的高地价地产经济逻辑去执行旧区重建︰即是收楼，用很高的成本兴建豪宅，之后推出市场，然后把原有的社区歼灭。九龙城将会是另一个被歼灭的社区。

九龙城本来有很多地区特色，除了宋皇台和九龙寨城公园外，还有著名的潮州打冷、正宗泰国菜、蔡澜先生高度评价的九龙城街市熟食中心等，本来可以变成很丰富的旅游资源。但是市建局就是用阴干的方法，把九龙城社区歼灭。当市建局“圈地”（将地区拨入重建范围）后，这块土地原本的有机生命力就会慢慢地被奇怪力量蚕食。这种奇怪力量最后阴干社区，之后市重局便可以顺利收地，收地之后就交给地产发展商。

若果设立市建局的原意是采用这种发展模式，它根本不需要存在，政府不如直接招标卖地，省时省力，价高者得，由地产商负责收楼重建，为什么又要花钱去养一批员工做一些地产商本来应该做的工作呢？

市建局应该是一个具专业学问、旧区重建知识，有人文思想的机构。对比新加坡的市区重建局（Urban Redevelopment Authority），他们会进行深入的社区研究及从旧区发掘文旅资源的策略研究。但你到香港市建局的网页看看，基本上是举办活动，做一些社区公共关系工作，根本没有去正视研究缺乏系统和深度的问题。

若果要问责的话，发展局局长要问责，最终财政司司也要问责，因为土地资源是由财政司司长统领的。若果财政司司长要推动香港产业发展，尤其是要复兴旅游业的话，首要处理市建局这个专门消灭香港的行为。市建局消灭香港的政策是由香港政府制订下来的，香港政府需要拨乱反正。

市建局应该重新研究如何重建花墟，以至花园街、花墟、雀仔街、金鱼街。整个油尖旺区有那么多特色，不单只在庙街办“夜缤纷美食街”，西洋菜街、上海街还有很多社区空间可以搞夜市。油尖旺区需要配合乎合香港长远利益发展，创造令市民安居乐业、有就业机会的全新社区，也令香港拥有更多旅游资源，更具吸引力和竞争力。

现在大家喜欢去日本旅游，主要原因就是因为日本有健全多元的旧区发展保育和社区经济发展政策，并能成功地实践起来。香港地产商应该好好检讨过去发展模式，吸收和学习内地、韩国、日本的新发展模式，因为长远来说，香港的高地价政策难以维持下去，香港旧区地产发展模式需要重建更新。

作者胡恩威是全国港澳研究会会员、江苏省政协委员、进念．二十面体联合艺术总监暨行政总裁。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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