【武汉肺炎】楼市“撤辣”是慢性毒药而非解药

新型肺炎爆发，不少人均担心楼市会像沙士（SARS）时期般再次崩塌，地产业界渐传出“撤辣”声音，祭出协助市民上车、防范负资产潮重临等似是而非的理由。其实楼价脱缰多年，市民空有置业、住屋需求却未能负担，惟市况在强烈的投资需求与政府屡次“托市”下持高不下，现在疫情对楼市造成下行压力，市场调整在所难免。然而市场人士希望以“撤辣”救市，实际只希望增加住屋的投资、投机需求刺激市况，既不利解决普罗市民的住屋需求，更是将楼市再投机化，实与倒退无异。

近日“撤辣”声音不断，地产界人士、议员等盼盼呼吁政府调整楼市辣招，无论是针对买家购买第二个物业的双倍印花税，针对海外买家的买家印花税（BSD），或是限制业主于短期内转售物业的额外印花税（SSD）均成为打击的对象，希望藉“撤辣”稳定楼市，防止楼价崩塌式下跌。

“撇辣”岂能助市民上车

纵然社会害怕楼市暴跌，但楼价过高却是不争事实。香港连续九年成为全球楼价最难负担的城市，港人须不吃不喝近19年方能支付楼价中位数。单看过去五年本地实际楼价已上升37.6%，惟同期住户收入实际可支配收入只增长3％，楼价如何抛离市民负担能力不言而喻，楼市实须下调方能满足市民的置业需求。

部份议员及地产业内人士却以协助市民上车为由呼吁“撤辣”，教人大惑不解。现时辣招主要限制投资需求，如境外需求及拥有超过一个物业的本地投资客需要，首置客上车并无特别限制，难以上楼原因只因楼价太高，故只要不撤辣招，再让楼价随疫情压力调整，不是助市民上楼的最佳良方吗？再者，楼价回落所释放的首置需求更有助稳定楼市，阻止暴跌出现，这是一石二鸟，既助市民上车，亦缓解楼市急跌的恶况，根本无需借助投资客的“帮助”。更何况，市场人士一直坚称市场存在庞大的刚性需求，那就更不需要害怕首置客需求未能缓和楼价暴跌。

相反，政府“撤辣”却会刺激投资及投机需求，纵使经济下行会打击投资，但来自短炒客、海外投资客的需求下始终亦会刺激市况，楼价下调空间较小，首置客始终难以上车；更何况一般市民在逆市下的受影响程度较资金充俗的投资客较大，故“撤辣”的后果只是为投机需求提供诱因，首置客实在难言受惠，“撤辣”有助市民上车未免言过其实。

负资产重临　未代表要投资客打救

另一常见支持“撤辣”的理据，就是楼市下行将重现像SARS时期般的负资产潮。地产及建造界立法会议员石礼谦强调，目前有超过120万业主向银行借贷供楼，警告政府负资产“嚟紧”。但负资产本质上并不致命，假如按揭还款户能稳定还款，银行亦不会贸然追讨贷款（call loan），而SARS时期的问题正是社会面临严重的经济衰退及失业潮，负资产业主才无力还款，故教人忧虑的应是整体的经济情况。政府首要任务是稳住经济、就业，让濒临负资产业主可渡过时艰，而非助长房屋市场投机。更可怕的是，有业界人士认为“撤辣”都不够，政府要再度放宽按揭要求刺激交投，实与鼓励购买力不足者“送死”无异，这不是才是真正增加负资产危机吗？

归根究柢，相较作为商品，房屋始终为满足市民住居需要的必需品，自住需求应为房屋市场的主轴，当楼价过于市民负担能力，楼价回落应为自然调节的结果，惟市场人士却竟希望藉刺激非自住的投资需求来维持楼市泡沫状态，最终受害的定必为星斗市民。诚然，无人愿意乐见其利益受损，但社会亦须认清楼市并非永远只升不跌的事实，政府当然须着力阻止楼市迅速溃跌，但全力托市、以牺牲公众利益来维护有产者的利益，亦并非公平。

地产界人士高呼“撤辣”并非新事。诚然，作为调控楼市的策略，辣招的功效过去明显不足压抑楼价，但从压抑短炒投机行为却是有一定功效，至少可料在全球热钱依旧四窜下，“撤辣”定必于本地楼市再掀炒风，故辣招对于控制投机行为仍相当重要，政府于此时“撤辣”不但未能惠民，甚至是在房策上倒退，实在无益。