过渡性房屋问题复杂　政府不得掉以轻心

周五（1月10日），新鸿基地产公布以象征式1元借出位于元朗山贝路的农地，兴建1,600伙过渡性房屋。同日，关爱基金通过拨款4,600万元，将其大埔滘员工宿舍策诚轩部份单位翻新成过渡性房屋。运输及房屋局局长陈帆表示，已经完成筹集1万个临时房屋单位，形容踏入过渡房屋标志性的日子。
然而，过渡性房屋纵能解燃眉之急，但个中问题复杂，容易在项目发展上滥竽充数，无视适居条件，甚至构成潜在利益输送。

特首林郑月娥上台后推动过渡性房屋计划，以改建、建造组合屋等较快捷的手段，为久候公屋的基层户舒困，改善居住环境。政府强调过渡性房屋的发展方针具“多元化、多方合作、寸土必争”三大特色，已宣布的过渡性房屋发展大致分为三个阶段。首阶段为2017年实行的“社会房屋分享计划”，邀请良心业主提供现有物业单位，由非政府机构转租予有需要家庭，包括约620个单位；第二阶段为已宣布、但仍未入住项目，单位部分来自私人或政府土地上新建项目（如组合屋），亦有由改建现有楼宇得来（如港铁宿舍策诚轩），两者总共约960个单位；第三阶段亦为由私人发展商、以至香港建造商会等机构参与的项目，估计可提供近4,500个单位。此外，政府称仍会继续研究于多幅政府及私人闲置地上推行较大规模的项目，连同上述单位希望于未来三年提供约10,000个过渡性房屋单位。

过渡性房屋选址岂能马虎？

属于第二阶段的港铁宿舍策诚轩，将由房协将以象征式费用租用部分单位改建作过渡性房屋，为期五年，将提供160个单位供三至六人家庭租住，估计约有710人受惠，如宿舍两栋大厦全数252个单位均适数改建，更可惠及1,120人。然而，位于大埔滘的策诚轩虽背山面海，景观优美，惟其位置交通不便，宿舍邻近巴士站只有4条巴士路线来往新界及九龙，而且附近基本设施（如商场、街市及康乐设施）匮乏，居民须前往大埔市中心方能解决起居需要。另外，策诚轩临近东铁线路轨及吐露港公路，交通噪音滋扰严重，影响居住质素。

由此看来，策诚轩的居住质素绝非理想，如没有私人座驾出入，起居相当不便，并不适合用作供基层家庭居住的过渡式住屋。诚然，目前公屋轮候宗数超过25万宗，不少基层家庭蜗居于如㓥房般不适切的居住环境中，策诚轩的客观居住条件较其目前住所为佳，但这并不代表政府发展过渡性房屋可毫无原则，漠视入住居民的实际需要。不少市区㓥房区位优越，除了各类设施一应俱全，更能在附近就业，相比之下过渡性房屋位置偏远，纵然改善入住家庭的住屋质素，却在生活其他方面制造新的问题，要住户不必要地妥协。

或许有人会认为过渡性房屋的定位正是如此，即只着重基层市民住屋质素改善，可以牺牲其他生活需要。举例说，运房局局长陈帆和立法会议员尹兆坚均支持于大屿山竹篙湾的迪士尼二期发展地兴建过渡性房屋，后者更认为可最少提供2万个组合屋邨单位。他们却漠视该址偏远、且基建欠奉的缺点，正是只重视住屋质素改善，忽视其整体社区环境及居民实际需要。这种思维与政府“盲抢地”兴建质素参差公屋的情况无异，两者均对基层市民福祉并无甚大的益处。

若以为过渡式房屋的功能只为基层市民在获分派公屋前提供短暂住屋，故不应对此要求甚高，便有违政府应协助市民安居的责任。以政府以往兴建的中转屋邨为例，在区位选址上亦有一定要求，而且亦会辅有一定的社区配套设施，可见政府兴建暂时性住屋亦不容敷衍了事。更甚者，上述疑问的前提须建基于未来公屋供应稳定，即是说假如基层户可顺利过渡至永久性的住屋上，短暂住于质素有限的过渡性房屋仍是可以接受。可是，政府的公营房屋供应不但于近年落后目标，最近甚至直接降低《长远房屋策略》原订建屋目标，未来十年的建屋量由较去年目标45万伙减至今年的43万伙，实教人担心未能舒缓公屋轮候情况，基层户于过渡性房屋租约期满后亦难以上楼。既然如此，兴建过渡性房屋就更加不能滥竽充数。

“捐地”并非免费午餐

策诚轩的另一争议之处，是存在利益输送的问题。据目前协议，房协只租用策诚轩五年，不排除港铁其后会收回宿舍自用。如今关爱基金通过拨款4600万元翻新，难免被质疑资助港铁复修旗下物业，这亦解释了为何关爱基金部分委员表示反对。

港铁只以象征式租金租借策诚轩，政府资助或可视为租金补贴，谓之为利益输送纵然夸张，然而政府发展过渡性房屋希望靠“多方合作”，广邀社会不同人士“良心”借地借楼，上至发展商、下至业主，这种建基于他者物业的发展模式本质上就难逃有利益交换之嫌。过去数月发展商积极借地政府兴建过渡性房屋，均被质疑背后有着深远的利益盘算，如藉公益用途为其农地储备发展铺路。例如会德丰地产最近宣布借出大埔、屯门及东涌地皮发展，随即被媒体发现疑似其大埔捐出地实为具生态价值的沼泽地，会德丰曾于早年申请发展该地作低密度住宅闯关失败，故现被质疑藉兴建过渡屋“特事特办”，填平沼泽，降低日后再只闯关的难度。

“01观点”多次强调，地产商并非省油的灯，“捐地”涉及利益考虑，而且农地发展的主导权亦只会落在发展商手上。若果政府“来者不拒”，凡是有地租出发展的均一律不加思索地予以合作，表面上为的是基层利益，实际上却为地产商利益擡轿。政府要有地发展过渡性房屋、甚至更为紧要的公营房屋，根本不用等候发展商主动行善，动用《收回土地条例》将所需土地适当购下即可。