棕地研究粗疏　政府不能低估发展潜力

历时两年，政府委托机构进行的棕地研究终于出炉，社会关注可如何善用棕地发展，以解决本港的土地、房屋困境。研究结果纵然提供不少棕地的客观数据与使用状况，对棕地发展有一定启示，惟部分内容未够严谨，或令政府低估发展潜力。当局有必要跟进研究及调查，方能更完善地制定棕地政策，地尽其用。

规划署在2017年起进行“新界棕地使用及作业现况研究 ”，调查新界棕地的数目、分布及使用概况等特征。当社会渐有共识“棕地优先”，现存棕地面积、发展潜力、作业特征等资料均对如何善用棕地资源相当重要。就社会最为关注的棕地数目上，研究发现新界共有7,373个有营运的棕地，面积高达1,414公顷，较2017年估算多出逾百公顷。撤除部分棕地已被纳入于未来多个新发展区计划，估计仍有高达700公顷棕地可供发展。

研究按棕地的策略位置（即与新市镇距离）、交通因素（即与主要公路距离）及棕地群的面积，简单分类成发展潜力高、中及低三个级别，结果在700公顷未被纳入发展计划的棕地中，只有160公顷被视为具高发展潜力、290公顷具中发展潜力，及250公顷为具低发展潜力。按发展局局长黄伟纶早前指出，政府会优先检视160公顷潜力较高的棕地，评估有那些地块适合作公营房屋发展，而下一阶段会检视中等发展潜力的棕地，惟并无提及过会否研究低发展潜力地的发展方向。

评级制度粗疏

更重要的是，上述评级的方法未够细密。首先，报告并未有明言如何计算“棕地群的面积”，似乎只是直接计算区块个别面积，未有整合零散棕地，以致低估其发展潜力。其次，所谓的“交通因素”仅“指棕地场地到现有的主要公路（即高速公路）的距离”，未有考虑其他主要交通选项，如港人更多使用的公共铁路。另外，“策略位置”评级只着重棕地与现存新市镇的距离，未有考虑未来新区发展，或是现有新界乡镇配备。这样粗浅的评级很有可能低估棕地的发展潜力。

观乎被评为发展潜力高的棕地群，如沙埔村、十八乡、屏山、蓝地及横洲等地，本就邻近屯门、天水围及元朗等市镇，更不用说未来更有洪水桥、元朗南等新发展区即将上马。这些棕地具备相当充足甚至优厚的基建条件发展，发展潜力高，政府大可将它们与未来新发展区计划及扩展一并思考，善用土地资源之外，更可完善新发展区未来的规划。

至于被指低潜力的例子，例如八乡，其潜力便很可能被严重低估。据关注组织本土研究社的分析，他们将距离不多于20米范围的零碎棕地整合为同一棕土地块，计算出八乡的棕地群面积高达25.49公顷，显然更适当评估该棕地群的发展潜质。而且，即使八乡并不邻近高速公路，附近仍有基本的道路系统（如粉锦公路），连接至锦田市中心及锦上路西铁站，交通评分理应不至最差。再者，锦田至八乡一带虽然并非新市镇，但在多年的乡镇发展下仍具备一定的基础设施、生活配套，可见报告的评级制度严重低估部分棕地的发展潜力。

棕地影响、概况尚未清楚

另外，棕地发展的争议点之一，正是棕地对周遭环境造成不少污染、影响，惟政府研究对棕地所产生的影响评估亦过分简单、笼统。报告本身也承认关于环境影响评估部份的内容“粗疏（broad-brush）”，基本只是将各种棕地行业二分为产生“较高”、“较低”潜在环境影响，以及计算棕地方圆100米“影响范围”内相邻住宅区的密集程度，最后列出位于保育相关地带内有营运的棕地数字而已。报告相关内容甚至出现了用照片说明噪音污染的情况，连简单的分贝测量都未进行。

报告关于交通影响部份要比环境影响部份更为笼统，短短200余字篇幅只指出了新田／落马洲、洪水桥／厦村、沙埔村／牛潭尾、古洞北／粉岭北的物流业、港口后勤业及泊车棕地会产生较大交通影响，以及相关道路路面情况不佳，却没有举出客观统计数据，如交通意外次数或车流、人流量等支持。由此可见，报告仍未能具体论证棕地造成的环境影响，从而评估将它们取缔发展的次序，政府有必要再作更严谨的环评工作。

至于在棕地使用概况方面，研究仔细纪录棕地作业的类型、营运状况等，方便政府跟进日后的安置取缔工作，政府可借此研究日后补偿的方法与数额，以及预留足够的土地供棕地作业搬迁用途。不过，研究未能充分调查棕地作业的全面概况，不少重要资讯均有“推断”成分。举例说，报告指出新界有营运的棕地共提供约52,110个职位，该数字只基于有回应问卷调查的棕地营运者（回应率仅为46%），再乘以整体棕地面积，以计算各行业“每公顷就业人数密度”得出，推算难言严谨。再加上愿意回应的棕地作业者应该已经是较活跃一群，这种计算方式很大机会高估棕地提供职位，令政府未能准确估计搬迁棕地作业的难度与成本。

社会关注棕地发展，希望政府在掌握充分资讯后，大刀阔斧地收回发展，助香港走出土地、房屋困局。然而政府研究历时两年，所得的结果却未尽人意，无疑教公众失望。政府必须跟进报告不足的地方，谨慎检视所有棕地地段的发展潜力，不能让珍贵的土地资源白白浪费。