发展商“捐地”以动制静　政府不可被牵着鼻走

继新世界发展月前高调“捐地”，恒基地产最近亦宣布将借出新界棕地供政府发展过渡性房屋，预计可建2,000伙组合屋，并将成为本地最大型的过渡房屋项目。地产商“捐地”纾解民困无疑是社会欣见，但其本质离不开利益盘算。“捐地”能否称为“善举”本值得商榷，其动机更遭质疑为先发制人，以换取政府未来减少干预地产商发展农地。政府若因此以为土地问题可迎刃而解，甚至放弃收回农地发展的主导权，无疑服下一剂糖衣毒药，完全不智。

“捐地”动机惹人质疑

据悉，恒地计划以象征性一元的租金，向政府借出位于新界锦田近43万呎的棕地，兴建过渡性房屋。计划面积较月初集团提出的10万呎大增，预计能兴建近2,000伙组合屋，料将成为本港最大型的过渡性房屋项目，并占政府计划于未来三年兴建10,000伙过渡性房屋的五分之一。不过恒地作为全港拥有最多新界土地的地产商，其农地储备多达4,590万呎，其“捐地”量可谓九牛一毛，甚至远较早前新世界宣布捐出的300万呎农地为少。

诚然，发展商“无偿”地贡献土地作社会用途，即使数量有限，在某程度上也是承担起社会责任。然而本港房屋问题严峻岂是新事，不论发展商是否住屋问题的始作佣者，时至今日他们才回馈社会，未免太迟。更重要的是，当社经状况每况愈下，港府、政党甚至中央均支持使用《收回土地条例》，收购发展商闲置多时的新界土地，地产商才突然良心发现，实教人猜疑其背后的动机，是否借此要求政府减低干预力度。

“捐地”的利益盘算

地产商绝非省油的灯，行善背后少不了重重利益的计算。不难预计，“捐地”对发展商来说可谓百利而无一害，包括“捐地”可为发展商心仪发展的农地地段铺桥搭路，节省基建成本。以新世界捐地为例，其计划现阶段只公布提供天水围港铁站附近的三幅地皮，至于其余待捐农地为何仍然待定，发展商自然可将较为偏远、发展潜力较低的地段捐出，换来政府负责驳通附近基建，有利其余更具经济潜力地皮的发展。

发展商捐地似是慷慨，但实际上损失亦非为想像中般大。据本土研究社分析，早前新世界率先宣布捐出的三幅天水围农地，分别在九十年代末中分别以每呎470元、570元及1,000元的价格购入，若该批土地不作社会房屋发展，而是按《收回土地条例》收购，按其地段为“丙级”农地范围边陲，故现时最高赔偿价仅为每呎约562元，按通胀计算，新世界大有机会“损手离场”。故如发展商弃卒保将，捐出农地以集中提升其他农地的发展价值，甚至可借此换得政府“放轻手脚”，减少以《收回土地条例》干预其农地发展计划，捐地不失为相当理性的企业发展部署。

同样须注意的是，所谓的“捐地”并不涉及业权转让，发展商只以象征性租金出租农地，如新世界拨予非牟利组织“要有光”的三幅天水围地皮租期到2047年为止，而恒基计划出租的锦田农地租期更只有七至十年，故发展商理论上有收回农地所有权的一日，而所捐农地亦只能作过渡性而非永久性的房屋发展。但发展商若有意承担社会责任，大可捐出农地作公营房屋发展，以真正照顾基层市民，而非让他们暂居于组合屋中等待“过渡”至获公屋分配。发展商所谓的“捐地”终究有所保留，更遑论捐地数量始终杯水车薪，形容他们承担社会责任实有嫌过誉。

其实地产商作为上市公司，必须顾及股东利益，并非“开善堂”做善事。正如独立股评人David Webb早前就新世界捐地作出批评，指如捐地不能为股东创造价值，即为损害股东利益，有机会违反“受信责任(Fiduciary duties)”。故此不难理解为何地产商捐地不涉及业权永久转让，加上如新世界将300万呎农地分阶段逐少捐出，估计对业绩影响有限，更不用说恒基只捐出仅为其农地储备百分之一的农地，其影响更见微少。上述质疑充分反映上市公司须向股东交代的本质，导致发展商不大可能更积极捐地甚至供地建公屋。

期望地产商行善　不如按机制行事

地产商与资本企业同样以逐利见称，期望他们能大幅牺牲一己利益、与社会共渡时艰，显然过于天真。以本港首富李嘉诚向中小企捐款为例，其基金会将捐资10亿元助本地中小企渡过时艰，有指合资格的中小型食肆每间可获六万元的“应急钱”，以一间月租12万的餐厅为例，该津贴仅等如其半个月的租金，缓急作用似乎有限。相对而言，如李嘉诚能要求长实对向旗下商户作短期减租，并能鼓励其同侪彷效，似乎更能“共渡之艰”，但当社会、甚至政府一直有呼吁业主减租，如长实般的地产商仍未见有意支持，恐怕期望发展商可积极承担社会责任只是一厢情愿。

归根究祗，香港政府历来放任资本市场，没有负起应有之社会责任，实为拖累全社会赔上代价之罪魁祸首。就农地发展一事上，法例乃是赋予政府权力就发展公众用途收回土地，更不用说发展商闲置新界农地，导致宝贵土地资源多年来白白浪费，政府收购农地重新发展乃是情理兼备。相反，发展商捐地不但功效有限，更正因似是无偿的捐献易于引来公众猜疑背后存在利益输送。既然动用《收回土地条例》收购农地发展合情合理，政府实在无必要趟“捐地”此浑水，按机制收购所需的农地便已足够。

《香港01》去年已指出，政府应动用《收回土地条例》这把“尚方宝剑”，解决土地需求。经历这场社会动荡后，林郑政府在今年《施政报告》前后对收地的态度终于更加积极，惟既得利益却群起反对政府收地，诸如立法会议员石礼谦更是祭出如“强抢民产”等似是疑非的借口。然而动用《收回土地条例》购农地建公屋几乎获社会广泛共识，政府不应再执着迷信放任自由经济，适当干预市场方能解决社会深层次矛盾的良方，政府如已有决意走上改革之路，就须抵住压力，行公正、应当之事。