发展商囤地居奇　政府竟待其慷慨捐地？

新世界发展最近宣布，将会捐出300万平方呎农地作兴建公屋、社会房屋之用，以承担更多社会责任。本港地产商即使忽然承担社会责任，慷慨捐地，亦无改事实：他们囤地多年，任由珍贵的土地资源闲置不用，可谓是深层次房屋问题的始作俑者。修例风波的教训，正是香港亟须解决深层次矛盾，政府必须果断告别放任自由的意识形态，着手根治崎型的土地、房屋发展模式。政府应该主动用《收回土地条例》购回闲置农地，而非被动等待发展商的慷慨。

“捐地”的意识形态　必须摒弃

本地四大发展商囤积农地过千公顷，其中新世界的农地土地储备接近1,700万平方呎，是次捐地规模占其农储大概五分之一，数量着实不少。新世界表示，集团需要承担更多社会责任，强调捐地决定与最近热传的《收回土地条例》事宜无关，亦无正面回应是否与目前社会气氛有关。而在此之外，其他地产商如长实亦表示会对效法捐地作出研究，而恒基亦表示愿意与政府磋商。

放任自由主义的精神，正是确立个人对私有财产无上的拥有权，政府只能作出最低度的干预，否则视之为抢劫；至于社会财富再分配方面，亦只能在个人愿意且主动提出下进行，即宁愿等待个人捐献财富，亦不容政府征收。这种意识形态正体现于香港农地的使用状况，政府视闲置农地为发展商的私产，过去多次拒绝以《收回土地条例》购下，以免侵犯个人私产；故在发展商无意发展农地时，社会就得等发展商善心大发，慷慨捐地。

毋庸置疑，这逻辑在目前房屋困境下显得荒谬绝伦。囤积土地本来就是妄顾社会利益、纯属自利的行为，政府多年容许发展商囤地过千公顷，不作惩罚，本属不公，更何况社会近年土地房屋短缺严重，囤地自利的行为更形荒谬。然而，囿于放任自由主义的桎梏，社会竟对囤积行为视若无睹，甚至赞许有嘉。早年“四叔”李兆基捐出元朗农地作青年宿舍发展，获社会正面认同，仿佛无视恒基囤地无数的事实，岂不荒诞？更甚者，政府竟要额外为发展商提供更多诱因，以公私合营方式“鼓励”发展，如同将公帑资助发展商的自私行为，“贴大床”般助他们发展囤积农地，社会实无道理再容忍。

捐地背后盘算多

发展商绝非省油的灯，捐地背后可料有不少利益盘算。回应政府有意以《收回土地条例》购买发展农地，地建会执委会主山席梁志坚亦明言只要购买地段偏远、荒芜，政府又有意收回，大家可加以详谈，证明发展商不怕“牺牲”价值较低的农地。是次捐地的新世界未交代细节，亦可能只是将一些区位遍远、基建欠奉的地皮捐出，失去这些发展成本高昂的农地，对发展商或许损失有限。再者，如捐出农地发展可让政府发展足够基建，便利发展商余下农地发展、甚至升值，发展商自有诱因为之。另外，连内地官媒最近亦严厉批评本地地产商，并要求他们作出更供献，新世界此际以捐地回应，显然能一石多鸟，甚至有机会改善企业形象，何慷慨之有？

既然政府决心解决深层次矛盾，任务绝非简单的觅地建屋，政府更须敢于摒弃放任自由主义的意识形态，重置社会利益结构，方能为突破土地房屋困局带来曙光。就发展农地上，无论发展商有何盘算，就算他们真诚承担社会责任，政府亦无需要假手于人，以防被牵着鼻子走。单靠发展商的捐地，与宣布继续甘愿附和既得利益团体无疑。政府必须善用既有的《收回土地条例》，直截了当向发展商收购所需土地，彻底掌握农地发展的主导权，根本毋需发展商施舍。

发展商始为深层次矛盾根源

一场修例风波，彻底暴露香港的深层次结构矛盾，既得利益团体被批评有分推波助澜，自然不是味儿，各界都在将责任推卸到别人之上。最近恒隆集团董事长陈启宗接受媒体访问时，指出如房地产价格畸高般的民主问题与目前的社会政治危机无关，更坚称香港地产商只为社会公益心不足，与及对政治一窍不通，称将问题全归发展商并不公允。

诚然，目前的修例风波绝非只由社会经济因素所致，示威者对于政治制度、甚至价值的追求同样重要，但这并不代表物质问题并无关键作用，更不能就此为发展商作为既得利益群体之首开脱。本地发展商以利为先，缺乏承担社会责任意识，但若称他们并无影响政治，无疑夸张失实。政府自英治时期高度倚赖土地、房地产发展作为经济支柱，对地产市场甚少干预，地产商势力因而无限膨胀，其利益更成为影响政府制定土地、房策的重要因素之一。

楼市政策考虑既得利益

以陈启宗多次强调的“八万五”政策为例，他“马后炮”般指出，假如当年董建华如实履行八万五计划，如今的房屋问题并不会出现，更直指反对派为政策夭折的主要元凶。但回归当年适逢金融风暴，楼价急降导致无数负资产出现，反对八万五计划几乎是跨党派，甚至为广大市民的一致诉求。更重要的是，在楼价暴跌下，发展商同为反对八万五的重要推力之一，当年不断向政府施压，逼使政府陆续冻结卖地、甚至刹停计划。即使时任行政长官董建华其后宣告八万五政策“不说便不存在”，但有如赌王何鸿燊般的地产界人士，仍持续要求政府正式“撤回”政策，停止祸害楼市，足见地产界对政策的仇恨。发展商如今诿过于人，对其只顾自身利益、无视社会整体利益的行为只字不提，以地产商“不懂政治”尝试开脱，终究为笑话一宗。

香港的经济及社会结构问题，在于政府完全将主导地位让给发展商。新界农地闲置多年，便是港府忌讳干预发展商利益的铁证。陈启宗声称梁振英、林郑月娥等尝试增加造地、卖地，惟事实是两人均未敢以强硬手段收购发展商的闲置农地：梁振英于任内提出“补地价仲裁先导计划”，图藉设立独立仲裁加快农地改划，惟诱因不足，发展商反应冷淡；林郑月娥不惜无视公众反对，敢于重提公私合营，为发展商度身订造“土地共享计划”，鼓励发展商发展农地。至修例风波爆发后，港府陷入管治危机，须急于作出改革以拯救市民信任，林郑才考虑软化其态度，考虑动用《收回土地条例》。连政府最近的取态，发展农地仍是以公私合营为主，收回土地为次，可见仍相当考虑发展商的利益。

发展商是否慷慨捐地，甚或是否深层次矛盾的始作俑者，自有公论。但既然林郑已矢志解决房屋问题，就不可再忌讳撼动发展商的利益，应更果断善用既有权力，主导新界农地的发展。