绿置居打响投机第一枪　政府须防范炒风危机

修例风波闹到满城风雨，惟楼市仿佛有如平行时空，市场不乏“癫价”交投，资助房屋亦有价有市。房委会于2016年推出的首个绿置居项目“景泰苑”，近日录得首宗二手成交，有业主将单位售予绿表买家，帐面净赚近九成。“01观点”曾指出，绿置居计划只会将珍贵的房屋资源，转化为可作炒卖的资产工具，更会将收入不高的公屋户卷进楼市投机的“游戏”中，稍一不慎可有严重后果，与资助房屋协助市民安居的原意有矛盾。绿置居现已响起投机化的第一枪，政府应果断检讨房策，停止将更多公屋转作绿置居。

景泰苑“癫价”的启示

位于新蒲岗的景泰苑在2016年年尾推出，为政府首个绿置居项目。按政策规定，房委会不会回购单位，但容许买家根据持有年期于不同市场转让：由首次转让日期起计两年内，业主可以原购买价将单位售予绿表买家；其后至第五年间，业主仍不用补地价，可在居屋第二市场按其议定价格出售单位予绿表买家；在购入单位满五年后，业主才可出售单位予白表买家，或在补地价后于公开市场出售。

近日录得的首宗景泰苑二手成交，为有业主将持货不足三年的单位在绿表市场沽出，其单位实用面积为293呎，当年购买价为168.1万元，现以348万元获绿表买家承接，帐面共赚近180万元，呎价近11,900元。但由于业主持货未足三年，故须缴付10%额外印花税（SSD），即34.8万元，故是次交易业主净赚145万元，即为购入价的九成。

特首林郑月娥于2017年宣布恒常化绿置居项目，更将未来房策部分的公营房屋转作绿置居出售。但“01观点”已曾指出，绿置居的本质无异于将公营房屋资源投机化、商品化，原来可作轮转之用的出租公屋，现给绿置居供绿表户买断，甚至在五年后补地价彻底流走出自由市场，不但大有可能沦为炒买工具，更重要是整体上会减少可作轮转、满足基层房屋需要的公屋资源。从景泰苑首宗二手“癫价”交投可见，业主即使在绿表市场也能赚得利润近倍，可预见景泰苑五年之限届满、业主可在自由市场出售单位后，只要楼市依然炽热，在更多的投机炒卖需求所影响下，类似的“天价”成交只会接踵而来。

绿置居单位能以高价沽出，自然令“置业藏富”更有说服力，吸引更多绿表买家入市，一尝财富增值的滋味。但必须指出，此番幻象甚为危险，毕竟公屋户为基层家庭居多，绿置居买家非大富大贵，即使能负担要购买与市价挂勾的绿置居，但此举亦难言轻易，假若遇上楼市逆转，必然先行遭殃。更甚者，即使出售绿置居获利甚丰，买家甚有诱因出售自住单位，但一般住户却难以承受个中代价。对收入有限的家庭来说，区区二、三百万能否足够另觅居所，始终成疑。假如业主抵抗不了诱惑售楼，既难以安居于私人市场，亦无法再次申请任何资助房屋，居住条件或许未有见好，只有变差。

绿置居必须休矣

归根究柢，房屋政策的本意离不开协助市民安居，这对作为房屋安全网的出租公屋就更显重要。政府首要保证有需要市民可获具尊严的住屋环境，住户能否借此得以增值财富、甚至改善社经地位均为其次。相较目前于公屋轮候册上苦苦等待上楼的二十多万基层住户，绿置居所关注的绿表住户均是已经安居于公营房屋的家庭，他们纵或有置业需要，惟未曾上楼的家庭的需要绝对来得更急切、严峻。政府可在土地和房屋供应充足下，广建绿置居照顾较富有公屋住户的置业需求，但在房屋资源极其有限的情况下，政府必须将房策聚焦于最有需要的群体上，将公屋单位悉数用于出租之用，全力舒缓轮候册的压力。