设㓥房租管弊病不少　民建联视野终究狭隘

修例风波暴露出不少潜藏已久的社会深层次矛盾，不少声音认为政府应釜底抽薪，大刀阔斧地改革。民建联近日对10月《施政报告》提过百项建议，包括设立㓥房租务管制，以保障相关租户的权益。
重提租管固然吸睛，但只若实行于㓥房单位上，实与“头痛治头”无异，甚至无助基层市民舒缓居住压力。作为本港第一大党的民建联，其政策视野竟如此狭隘，岂能说服社会深层次矛盾有望解决？

㓥房租管的两个难题

㓥房租管实非新猷，民建联早年已曾提出；过去亦有建制议员作出类似倡议，希望政府为俗称㓥房的分间出租住宅单位实施租务管制。㓥房作为不适切房屋，住屋环境既是狭小、恶劣，平均呎租却是贵得离谱，甚至比豪宅洋房有过之而无不及，只是其单位总租金始终较可负担，不少基层在别无他选下无奈蜗居㓥房。由于在没有租务保障下，㓥房业主更可肆无忌惮向租户疯狂加租，故倡议实施租管规管㓥房不无道理。

然而，单对㓥房、而非整个私人房屋市场设立租务管制，却会面对不少问题。首先，本港不少㓥房并不合法，租务管制是否代表合法化所有㓥房，这点是有疑问的。住宅单位的规格受严格的建筑物条例规管，如㓥房般由住宅单位分间而成的独立单位，除了须在结构、消防安全等规格上满足法例要求，还要因为工程本身涉及单位结构上重大的改动及加建而咨询建筑专业人士，并向屋宇署递交申请，即俗称“入则”。但为了节省成本，业主倾向不会就其分间单位“入则”申请，私下制造㓥房，单位有否符合建筑物条例的规格乃不得而知。

可能是避免因取缔非法㓥房而衍生更严峻的房屋需求问题，政府过去对非法㓥房多数避而不谈，假如㓥房并非构成即时而严重的危险或威胁，政府基本上是默许其存在，鲜有积极巡查打击违法住宅㓥房，其执法大多偏重违法情况更为严重的工厦㓥房，因此业主自然更具诱因经营非法㓥房。

若为现时住宅㓥房专设租管，就如同承认相关单位均是合法，政府要么须承认违法㓥房可合法出租，要么须正视违法㓥房的问题，衍生清拆取缔违例建筑的需要，可见困难不少。

更甚者，局部设立租管、只适用于㓥房，更有机会弄巧反拙，危害基层市民仅有的住屋选择。早年政府曾言㓥房有其存在价值，此番话虽然被批为冷血凉薄，不应由高官口中所出，却始终刺中了当下住屋困境的死穴，即本港缺乏足够的可负担、且适切的房屋选择，㓥房某程度上成为了必要之恶。假如专为㓥房设下租务管制，实影响㓥房的图利能力，有机会诱使业主复原㓥房成完整单位，以避开有关管制。

诚然，租管有多影响㓥房的可观盈利，与租管的“辣度”有关，但如租管“够辣”，导致分租㓥房不及出租完整单位的利润高，业主实无诱因继续经营㓥房。加上在业主角度看，分租㓥房会遇到较多的租客，与出租一般住宅单位相比，面对的麻烦可能较多，例如更有机会遇上“租霸”，业主大有可能因减省烦恼而退出㓥房市场，最终减少㓥房供应，反倒危害基层市民住屋的选择。

房策改革　不可从片面出发

香港房屋问题错综复杂，环环紧扣，政府若狭隘地头痛医头、脚痛医脚，随时会牵一发而动全身，制造更多问题。故此，当局须更彻底、全面地下重药，方能根治积累而久的顽疾。比如租务管制，单于㓥房市场上实施问题繁多，更何况须租管的不只是㓥房市场？整个私人租务市场早已随楼市升幅脱彊，各类的住宅单位几乎亦须租管重置理性，政府理应从速研究全面重设租管，再附以住宅空置税，控制早已反智失序的住宅租务市场。当租管全面覆盖各类住宅，㓥房业主亦不会轻易改动单位至原貌，有望减少影响㓥房供应。

毋庸置疑，即使设立全面租管亦须面对㓥房的合法性问题。在短期内，社会无奈承认违法㓥房之必要，但惟政府须明确订立彻底取缔㓥房的时间表，并定期对现存㓥房状况进行深入普查，并按其安全、适居程度分等评级，先行取缔最具清拆必要的分间单位，余下相对较可接受者则靠日后公营房屋供应逐步淘汰。中、长期而言，政府必须大幅增建公屋，以有形之手承担为市民提供可负担房屋的责任。既然民建联亦认同有必要以《收回土地条例》征收所需的发展用地，便再没道理反对多走一步，藉增加公屋供应真正根治困扰基层市民多年的居住问题。

要解决社会的深层次矛盾，单靠小修小补的措施注定失败。作为香港的第一大党，民建联必须谨其言行，着心着力协助香港转危为机，以监察政府解决他们一直视若无睹的问题，而非只是担心一已政治利益受影响，仅仅在有关议题上随意敷衍几句。这对当前局势，甚至本港未来发展，均绝对无益。