转移地积比并不可取 市区重建须摒弃敛财思维
市建局近年多次指出须探讨全新的市区重建策略，应付未来旧区老化挑战。以市建局正研究中的油旺区重建计划为例，逾3,000多幢楼宇有重建需要，惟按现行模式重建成本不低。市建局行政总监韦志成多次指局方财政“告急”，倡议政府放宽油旺区的发展密度限制，以及研究转移不同地段的地积比，提升特定地段的重建潜力，否则计划或会造成逾2,000亿元的亏损。
可是，转移地积比问题不少，而且将油旺区不同地段的地积比左搬右砌，背后亦离不开目前市区重建以利益为本的方针。市建局须紧记成立目的，遵从以人为本的重建方针。
地积比可作转让？
简单来说，地积比指楼宇获准发展的总建筑面积与地盘面积的比例。以一般住宅的最高地积比8至10来说，一个面积约1,000平方呎的地盘，将可建8,000至10,000平方呎。据市建局估计，油旺重建区212公顷的楼宇平均楼龄达48年，不少旧楼的发展密度以“容积比”计算，与现行计算方式不同；加上近四分之一楼宇已用尽地积比，故在现时建筑法例要求下，重建后建筑面积或会减少。韦志诚认为可灵活运用区内部分楼宇的地积比“盈余”，转移于更具发展潜力的地盘上，增加重建的经济效益，减少亏蚀。
但转移地积比并不简单。一般而言，地积比转移多见本地的古迹文物保育工作上，为了保留古物建筑，政府或会将其地段原准许发展的地积比转移至附近地盘上，增加其可建的楼面面积及高度，从而起“换地”之效。由于古迹不能迁移，故公众较接受“释放”其地积比，而且转移地段的价值应该与历史建筑原址相差无几，具体操作问题不大。
然而，市建局的构想却是将散落区内不同建筑的剩余地积比，集中转至发展潜力较大的地点，既可使重建项目更具经济效益，亦可利用此回报用于释出地积比的旧楼作复修之用，以增加其建筑寿命与环境质素。更甚者，部分楼宇因面积细小，加上受高度及地积比限制，重建的经济诱因不大，即使重建亦只能建“牙签楼”，难以与附近社区配套协调，故局方认为将个别地段的地积比转至较大地盘，可因而更全面地进行规划，而零星小地盘在转让地积比后亦能改作休憩用地及公共设施，以助改善整体社会的设施与环境。
转移地积比是祸躲不过
但不难想像，将区内地积比全数押上个别区域的发展，问题不少。首先，获地积比增加的地段的建筑密度、高度会因而暴增，屏风楼、热岛效应等问题恶化，后果不应忽视。再者，个别地段因地积比增加而刺激发展，重建项目的楼价可料难为大众所能负担。市建局以自负盈亏的方针营运，过去靠重建旧楼成贵价私楼的方式赚取利润，做法为人诟病。现时油旺计划估计成本最少需逾万亿元，并有机会亏损超过2,000亿元，可料市建局不会放弃豪宅式的重建方针。而目前油尖重建拟订出六个发展区，其中如西九龙站、旺角东站一带本已豪宅林立，如未来将以更高密度重建成更奢华的私楼项目，无疑会导致油旺楼价再创新高，对普罗大众并无益处。
另外，转移地积比的运作亦会衍生一定的副作用。即如市建局常引用的台湾例子，台湾设有容积比转移制度，容许地主交易“容积比证”，买家可借此增加其土地的建筑密度，惟此举不但使容积比集中于最具经济力的地区，变相使市中心密度大增，更产生“容积比证”的炒卖市场。不难想像，炒卖的成本只会加诸于重建房屋的价格上，如若地积比同样可被炒卖时，重建项目楼价只会无理地被扯高。
更重要的是，“出卖”地积比只会导致较不具“潜力”的地段楼宇难以重建。诚然，市建局的构想是藉转移地积比产生更大的经济效益，以补贴出让地段的楼宇复修，而复修本身亦不无好处，如旧楼无须砍掉重建，可减低对社区的影响。但问题是，复修楼宇长远仍要重建，如若楼宇在转让地积比后，其重建潜力只会减少，发展商自然缺乏诱因予以援手。即使强行重建，亦须减少对重建户的赔偿，或进一步提升重建单位的价格。假如政府或公营机构能作资助，问题或可迎刃而解，但市建局两年前已叫停“需求主导计划”，即局方再不会应业主需求介入重建。换言之，出售地积比的大厦就有如“市区套丁”一样，大厦业主或因一时之快出售其地积比盈余，却断送了其于未来重建的机会。
市区重建的新点子 始在于深度改革
市建局倡议转移地积比，不论是出于其财政稳健的考虑，抑或如坊间批评般只求图利，可料其重建结果亦非为公众乐见，社会不需要油旺地区成为另一个豪宅枢纽。正如“01观点”曾指出，市建局的重建方针应重于社会需要，以人为本，而非纠结于财政盘算上。当居住问题变得水深火热，香港需要的是更多公营房屋。油旺重建范围广大，而且为市区中心地段，政府本应藉重建好好规划未来用途，着市建局提供更多优质公营房屋。加上区内本身亦聚居着不少基层家庭，若无公营房屋配套，可料重建后他们难以保于原区生活，其住屋需要更会加剧邻近区域的房屋问题，例如基层家庭迁入或会令㓥房供应更紧张。
市建局曾指出，油旺重建若须提供公营房屋，只会进一步扩大亏损，同时亦质疑计划所能提供的公营房屋只是杯水车薪。但如市区重建能切合社会需要，即使财政负担增大亦不应因噎废食，只要政府愿意拿出魄力承担，财政理应不成问题。再者，政府可参考去年新界东北的做法，提升公营房屋发展地的地积比，自能提升油旺区所能提供的资助房屋单位数量。既然政府锐意修补社会撕裂，做好油旺重建相信可能解决社会深层次矛盾的重要一步。