【菁隽热卖】若不订最低居住面积　龙床盘势遍地开花

屯门菁隽去年底首轮开售，因为开价过高，73伙只卖出两伙，惨淡收场。七月初劈价再推三百多个单位，包括被讥讽为“龙床盘”的实用面积 128 平方呎单位，旋即几乎售罄，艺人麦明诗亦陪同家人购买。
这证明，只要调低楼价，总会有人洽购纳米单位。发展商见到销售策略成功，亦有盈利，很可能会有样学样，不断试探面积下限。为了保护居住质素和尊严，杜绝楼市歪风，政府必须建立最低居住面积，继而发展居住面积合宜的资助房屋，与私人市场竞争。

其实，单就菁隽的发展经历，就能见证近年楼市疯狂。原发展商俊和发展在2014年投得地皮，价值只是2.3亿元，每平方呎楼面地价为1,530元。地皮规定最少兴建140个单位，坊间预期最终单位量相差不远，最终竟规划出多一倍半的单位，当中包括128平方呎的单位，只及一个私家车位。当撇除墙身等结构后，可用面积相信更小，只有90或百余平方呎。发展商代表当时戏言皇帝睡觉只需一张床，故被谑称“龙床盘”。

现发展商之一升域集团在2017年以12亿元购入全幢物业业权，一度有意改成高端老人院项目。在2018年5月，再有企业以26.2亿元购入楼盘部分权益。经过转手及入股后，发展商要再牟利就往往会调高呎价。

发展商最近为了推盘促销，又减价又打折，但单位平均呎价仍至少1.3万元，绝不便宜。麦明诗在回复记者查询时，直言“上车好困难，要一步一步嚟，会继续努力工作”。的确，若只靠工作储蓄置业，起初就只能购入小单位。

政府平抑楼市　不是做太多而是做太少

地产界别总会推搪，指纳米楼有价有市，主因是迁就按揭成数限制，若买家要高银行按揭成数上会，就只能购买最高400万元的单位。发展商顾及销情，唯有将货就价，缩减单位面积，压低总楼价。第二，政府推出多项楼市辣招，迫使投机者由买卖中上价盘到买卖中下价盘。第三，在楼价飙升之际，不少人不够钱买楼，只能租楼，小单位的租值较低，较易负担，从而吸引投资者买楼放租。

以上说法并非全错，但问题不是政府的辣招有误，而是政府只靠辣招，纠正楼市不力。正如“01观点”多次提出，辣招只能调控短期楼市炒卖，香港缺乏物业增值税，不能压抑中长期投资者透过物业累积资本的意欲。若果没有辣招，楼价将会更高。再者，政府一直不肯为私楼订立最低居住面积，纵容发展商兴建难以容身的单位，为牟利牺牲住客居住质素。菁隽“龙床盘”绝非孤例，深水埗AVA 228的最小单位只有129平方呎。2017、2018年实用面积少于215平方呎的私人住宅，分别高达691及571伙。若再无最低居住面积标准，纳米盘只会愈来愈多。

订最低居住面积、成本价卖居屋　与私楼竞争

政府为房委会单位订下最低居住面积，下限为人均7平方米，约70平方呎。而近年新建公屋的一／二人单位面积最少为14平方米，约140平方呎，即是说一人单位亦有约140平方呎空间。实际上，房委会估算，截至2018年3月，公屋租户人均居住面积平均数为145平方呎。这个面积已经不算宽裕，但总算有个标准。政府应该推而广之，规限所有新建私人单位的最低居住面积，并以二人单位作标准。

更进一步，政府必须兴建更多实而不华的资助房屋，除了按负担能力外，更要以平均成本价出售，降低楼价。政府从面积及价格着手，与私人楼宇竞争，逐步拉高整体新楼的居住面积。

发展商食髓知味，纳米盘遂愈建愈多，但存在不代表有理，只是政府不作为之果。人的需要绝对不只一张床，狭小的住屋空间，必定伤害身心健康，积累怨气。政府经常说，房屋是社会积怨之本，只是藉眼前争议爆发。顺着这个思路，政府就必须大刀阔斧，为港人营造合理居住空间。