发展商售楼手法层出不穷　政府应更着力规管一手楼销售

不少市场人士指出，自踏入2019年后，本港楼市乍现小阳春，市场交投表现理想，暂扫因去年楼市回落而所致的愁云惨雾；当中，不少发展商“减价”推出大量一手盘供应，相信是为刺激市道的主因之一。楼盘供应大增，理论上可平抑楼价，助置业人士更易上车，但近年发展商在新盘发售上奇招尽出，藉招标出售、提供额外折扣等方法代替直接减价，图避免直接“推冧”楼市，影响了市场资讯的透明度，令上车人士易于作出不甚理性的决定，政府实应着力监察。

奇招之一，正是近年发展商运用得出神入化的新盘招标出售。有别于传统的公开发售，在招标形式下，发展商会要求买家投标，并且为此设下一定长度的招标期，长则达年，短则以日作单位，期间由买家提交标书，若所提出的购买价合乎发展商要求，即便成交。

对发展商来说，招标的好处可谓多不胜数。一般来说，招标方式并不需要发展商预早公布价单，故不会为其楼盘“定死价”，甚至能降低其定价资讯的透明度，以刺激买家作更高出价。观乎过去做法，发展商可藉招标为市场需求“试水温”，以调整成交价格，更可拖长投标期限，用以吸引更多、出价更高的标书。当然，发展商亦有机会以短期招标来刺激出价。但归根究柢，投标者往往囿于资讯不流通，难以知悉其他竞争者的出价状况，容易错误出价；加上与公开销售相比，买家在投标安排下未能保证中标，令新盘更为稀有，导致置业者有机会作出较市价为高的出价。

去年，政府大力规管发展商推出新盘的安排，反倒促进了发展商运用招标方式售楼。政府除了宣布将实施一手楼的空置税，发展商须为空置超过12个月的一手住宅缴付税款之外，亦决定修改预售楼花同意方案，规定发展商不论以招标或开售方式售楼，每次推售单位数量必须为总数两成，即变相容许新盘项目最多能分开五次推售，图限制发展商以“唧牙膏”方式供应新盘。在新政策的压力下，发展商须加快推售其积存的一手单位，但在供应大增下，新盘价格有下调的压力之外，去年尾楼市更出现下行趋势，故发展商更有诱因以投标售楼，以避免直接减价，不但有助在一定程度上挽救其新盘的利润，亦可避免触发大规模的劈价潮，变相“托市”。

另外，在招标出售之外，发展商往往一并运用奇招之二－─折扣回赠优惠。面对大量新盘推出在即，与其直接减价牵起“割价战”，不同发展商倾向提供林林总总的优惠回赠，如高额现金回赠、印花税回赠、家具礼品等，变相为新盘“减价”。近日新地推出的云汇，正是据称提供最多25%的现金回赠，三房户单位呎价有机会由15,333元大幅减至11,500元，惟其集团代表未有直言是否为其楼盘“减价”，反指其定价因单位景观、坐向等因素而变动。

当然，发展商所言不无道理，毕竟上述优惠折扣并不会显示新盘于土地注册处中的成交价上，故表面上楼盘仍是以高额成交。但是，正如有论者批评，发展商形形色色的优惠回赠条件繁多，而且条款往往定义含糊，除买家当事人以外，到底新盘“减价”幅度为何，甚至有否减价，外界始终无从稽考。发展商采用优惠回赠“减价”，未必会对新盘市价造成深远影响，但其必然有碍买家作更理性的选择。

事实上，不论发展商利用招标方式售楼，或是提供买楼回赠，均非新事。但在种种奇招背后，反映的只是发展商如何操控楼价资讯，企图托市，尝试为不倒楼市的神话圆谎。其实楼价脱缰，不少市民根本无法置业，或者只好按兵不动，社会大部分的购买力未能释放。然而，发展商每每宣称楼价高企乃由市场内的刚性需求所致，实际上却扭尽六壬，逃避直接为新盘减价，甚至妨碍市场资讯流通，以阻止整体市价下跌，实属讽刺。在此极其扭曲的楼市下，市民根本不可期望能以更理性的价格置业，更遑论以可负担的条件安居。就此，政府必须从速修订《一手住宅物业销售条例》，直接禁止发展商以招标及间接回赠等方式售楼；而长远上亦必须大幅增建资助房屋，将房屋居住与投资的功能彻底分别。