建立土地储备论流于空泛　“未雨绸缪”岂仅指造地？

土地供应专责小组终向政府提交报告，正式为咨询程序写上句号。报告指出，香港有必要建立“土地储备”，为将来发展未雨绸缪，并建议共八项短、中及长期措施，用以提供约3,000公顷土地，远超原来1,200公顷目标。香港房屋问题严峻，有必要增加土地供应，以保障市民住屋权利，甚至改善整体住屋环境的质素。然而，增设土地储备的效用，还看政府如何运用所得土地。在提出觅地方案后，政府仍有必要向公众阐明建立土地储备的用途，尤其是承诺将若干份额用作兴建公营房屋，才能确保土地储备用得其所。

广义来说，官方一直设有土地储备，惟过去政府造地乏力，故有重建“土储”的必要。过去政府一直积极定期造地，诸如发展新市镇时亦曾储备土地，故土地供应大致稳定，“土地储备”一词亦少有出于现于政治议程当中。曾荫权政府在经济衰退后疲于造地，引致楼价高企，及后政府终于将建立“土储”放进施政大纲，惟房屋问题至今仍然严峻。

前车可鉴，稳定的土地储备之于城市发展甚为重要。然而，建立可能上千公顷的土地储备，港府如何运用才是关键。毕竟，公众对固有的土地发展模式早已大失所望，珍贵的土地资源大多用作卖地用途，所建的房屋既不为公众所能负担，卖地收入又只会被拨入储备基金作基建发展之用，最能应社会之急的公营房屋却长期短缺。

计及凡此种种因素，小组预计实际土地短缺数字应远 高于 1,200 公顷，而这数字尚未包括建立土地储备所需要的额外土地。
资料来源：《土地供应专责小组报告》

公众忧虑土地储备未能主要运用在兴建公营房屋，绝对有理可依。即如《长远房屋策略》曾制定“六四比”的新增公私营房屋比例（现已更新为七三比），政府却未有好好遵从；有团体发现启德发展区的住宅分布竟为公营四成、私营六成，有违政策承诺。更甚者，现在公营房屋的定义更包括了具置业性质的绿置居，导致所建公屋未能全数用以照顾轮候册上的基层家庭；即使绿置居理论上可释出现有公屋单位，但翻新和编配需时，结果仍未能即时为市民纾困。

再者，政府亦一直被质疑低估未来公营房屋需求，令人忧心政府纵然觅得土地，也难以解决市民的房屋需求。有学者指出，《长策》只估算2016年至2046年的公屋需求为43万个公屋单位，但过去两年度的公屋申请新登记者已高达3.15万人，若情况持续，只需三十年便有多至94.5万个新增的公屋单位需求，与官方估算大相径庭。当然，政府现时将新增公私营房屋比例增至七比三，照理会增加公营房屋供应量，但出租公屋的供应量仍未有大幅增加。建立土地储备的用途未有定案，公众仍不可期望此举能有助大幅增加公屋供应。

简言之，建立土地储备为大势所趋，惟政府必须为此阐述更多，承诺未来土地用途将能切实用于兴建公营房屋，彻底解决困扰社会多时的房屋困境，才能取信于民。归根究祗，政府重掌土地发展主导权始为个中关键；土供组一直宣称，政府能藉建立土地储备重获主导权，但诸如公私合营般的土地发展选项，本身就涉及私人发展商的利益，政府在规划上根本未能作出全盘控制，更遑论借此导正未来房屋市场的发展。

“01观点”早已指出，相比公私营合作，大幅动用《收回土地条例》从地产商收购农地，才是重导土地发展主导权的不二之法；政府既可释除“官商勾结”之嫌，更可更整全地规划农地用途，按社会需要适时发展，确立公营房屋主导的政策。土供组报告对《条例》的效力有所贬低固然可惜，但政府依样因循保守，未敢善用既有的“尚方宝剑”，才是社会真正的损失。