【港铁上盖建公屋】政府有小蚝湾车厂发展权　勿误将本份当恩惠

今年6月，有消息传出指政府正考虑在港铁小蚝湾车厂上盖发展公营房屋，当时特首林郑月娥还强调相关报道“纯属猜测”。事隔数月，施政报告发表在即，再有消息指政府拟藉修改地契条款，规定发展商须在小蚝湾车厂上盖划出一部分用作兴建公营房屋。
“01倡议”早已提出政府可考虑在港铁站上盖或毗邻地带兴建公营房屋，此举既能增加供应，亦能向社会说明，公营房屋的住户也藉得享有所谓的“黄金地段”。不过，小蚝湾车厂上盖和其他港铁站上盖的发展权，有本质上的不同，分析事态发展时必须注意。

很多人以为港铁站上盖，以及毗邻车站的建屋用地，“本来”就属于港铁，但其实不然。自地铁年代开始，政府便采用“铁路加物业发展模式”推进铁路建设，意思是将官地的物业发展权交给地铁公司，他们再将之批予地产商，从而取得兴建铁路的所需资金。不过，“01倡议”已曾分析指，今时今日的港铁绝对有财力兴建新铁路，所谓新项目“财政上不可行”、必须靠发展物业集资，不过是文字游戏（参见延申阅读），政府与其“奉旨”般将相关地段的物业发展权悉数交予港铁、助其集资，不如将部分交给房委会或房协兴建公营房屋。

延申阅读︰
【01倡议】港铁站上盖岂是发展商囊中物？　政府应建公营房屋
【回购港铁．倡议（二）】港铁上盖不建豪宅　股民还有兴趣吗？

然而，必须注意的是，大屿山小蚝湾车厂上盖的物业发展权根本不属港铁，政府绝对可以用来兴建大量公营房屋。翻查近年的立法会文件，政府愈来愈颇密地提及当局正在研究小蚝湾车厂上盖发展商住项目的“潜力”，去年初更明言预计小蚝湾车厂上盖可在中长期提供14,000个单位。立法会议员朱凯廸大概看出当中端倪，遂于去年中查询政府与港铁之间就车厂上盖有否签订发展协议。

就此，政府已明白交代两个重点︰一、1994年筹建机场铁路时，政府没将车厂上盖的物业发展权批予地铁公司；二、此后，政府也没有就之和港铁签订新协议。昨天（3/10），本土研究社成员陈剑青亦在个人facebook贴出小蚝湾车厂地契，指出港铁是以象征式地价1,000元租用相关地段，用作指定用途，否则政府有权收回土地。各项讯息加起来，正好提醒我们，小蚝湾车厂上盖一旦要发展住宅项目，主导者只会是政府，而当局有绝对权力决定该处的公私营住宅比例，毋须与任何私人发展商交涉！

由此看来，一幅本就由政府掌握发展方向的地段，部分会被拿来兴建公营房屋，有什么值得高兴或惊诧？若小蚝湾车厂上盖将来真的会兴建公营房屋，绝非“皇恩浩荡”，也不是政府从发展商手中收回了土地，而是做足本份、善用其规划权罢了。假如有人认为可借此帮助政府“加分”，倒有混淆视听、利用市民不知小蚝湾车厂物业发展权谁属之嫌。

政府真要获市民“加分”，应明白地说出小蚝湾车厂上盖的公私营单位比例，公营房屋中又有多少是公屋，多少是居屋，以至其他资助出售房屋，这样大众才能作出公允的评价。当然，若政府一边说觅地建屋难，同时又只愿在手握的土地中拿出一小部分兴建公营房屋、徒作点缀，便是欠缺诚意之至了。