纽约租务管制激进化　香港还在等什么？

香港作为国际金融中心，经济地位毋容置疑，甚至被媒体形容为与纽约、伦敦般国际都会齐名。其实三地不但经济模式相似，其城市发展亦一样受地产利益所主导，市民不得不承受日益高涨的居住成本。然而，纽约选择不再逃避问题，敢于彻底改革日益腐化的租管制度，加强保障租客的权益，踏出抵抗地产利益主宰城市房策的第一步。自诩与纽约看齐的香港，又敢于仿效吗？

纽约租务管制历史悠久，打从二战后大量士兵回国造成庞大的房屋需求，政府遂以租务管制以解决房屋短缺、租金高涨的问题。一般来说，纽约的租管大概分为租金管制（rent control）及租金稳定（rent stablization），分别管制1947年或以前及1947年至1974年间建成单位的租金升幅，现时共规管着市内超过40%的出租单位；而1974年后建成的单位则一般不受限制，但政府亦设有税务宽免，吸引业主将其单位将入租管之内，以提供更多可负担房屋。

不过，纽约的租务管制亦存在不少漏洞，以致租客的利益不断备受威胁。首当其冲的，必然是当地的租管安排容许房屋单位脱离管制（deregulated）。自1990年代，纽约政府容许租金超过一定门槛的房屋单位可脱离受租管的规限；如在2018年，只要租管单位的管制租金达2,734美元（21,323港元)，便可申请脱离租金管制。自1994年，最少有逾15.5万个单位借此脱离租管，回复市值租金，大大减少可负担房屋的供应。更甚者，为求告别租管，业主会滥用装修推高单位的租值，以加速脱离租管制肘，甚至市内有地产公司专门为业主“造假数”，虚报装修所需的成本，以增加法例下所容许的加租幅度。

然而纽约刚通过全新法案收紧租管条例，堪称为租客提供了数十年来最强大的租务保障，其重点如下：

－租管房屋单位将会继续受规管，并不会因租金水平、甚至租客收入多寡而可申请豁免

－单位未来15年的总装修成本最多只能为15,000美元（117,000港元），意味业主每月最多只能提升租金89美元（694港元）。

－空置红利（Vacancy bonus）将会取消；过去当租客迁出时，法例曾容许部分业主增加最多20%的租金。

－业主一旦订下特惠租金（Preferential rents），再不可大幅提升租金；从前业主为其单位定下较管制租金更低的金额，以吸引租客，惟法例容许业主可在续约时大幅提升租金。

－单位租务订金将降至相若于一个月租金，而且取回订金的行政程序亦有所简化。

－业主将不可再将租客列入黑名单，并流传于地产代理公司。

－非法逼迁租客将被视为犯罪，业主须罚款1,000至10,000美元。

以上条例均加强租客之于业主的权力，特别是防止了业主肆意逼走租客。更甚者，不像过往的租管条例般设有时效性，新通过的法案将具永久效力，故能彻底确立了租客的权益。

新法案打破了数十年来租客与业主、甚至整体地产业的利益结构，自然惹来不少非议，地产业界自然诉诸不同理据，如减少市值租盘供应，从前刺激租金上升，损害一般租客的利益、业主因租金收入下降、将没诱因维修单位，甚至促使旧区老化凋零等等。

诚然，纽约租管激进化的影响有待考证，但当地敢于挑战过去数十年过分倾斜业主阶级、地产业界的发展模式，实非空穴来风。毕竟，即使有租金管制下，纽约市房租仍不断上升，其扣除了营运及维修开支的租金水平，已连续上升近13年，不少中、低收入人士均难以负担，流浪情况更是日益严重；而且市绅化进展迅速，随布鲁克林、皇后区等的房地产发展，旧楼的租金潜力自然增加，业主就更具诱因扭尽六壬，藉逼迁租客及装修等方法，为求脱离租管。当租住压力日益沉重，改革不滞过时的租管条例自然是不二之策。

当然，不能忽略的是，纽约人之所以能够挑战业主利益，乃因民主党去年重掌失落已久的议会控制权，以及租客团体能成功对他们产生强大的政治压力所致。反观香港，租住成本同样高昂，但本港自从2004年废除租管后，却一直未有为租管重新立法；或许我们大可诘问，为何香港租客未能学效纽约般，为自己权益发声。但须要知道，本港社会一直重置业、轻租住，即使连不少租客本身也蔑视租楼，希望尽早登上置业阶梯，故实在难以寄望他们有欲为自己充权。

因此，只有政府才可带头重设租管，藉控制住屋租金升幅及保障租住权，增加可负担房屋的供应。重推租管的重要性，不但在于保障租客的权益，从而提供买楼之外的住屋选择，平衡过度着重置业的居住结构，更在于有助对置业投资进行需求管理，为楼市降温。毕竟，在租务管制下，业主难以容易收回单位出售，变相鼓励业主将房屋资源出租、减少转售图利的行为，甚至从而减低投资者的置业诱因，降低自住以外的房屋需求。当然，租管还需配合实施二手楼空置税，才能堵塞业主有机会逃避租管的漏洞。