奇妙的揭发者｜北区重塑未来：从地产依赖到绿色创新与深港协同
香港北部的广阔土地长期以来被视为未开发的“边疆”，而今在“北部都会区”战略下，这片土地正迎来前所未有的转型机遇。传统地产主导模式如何通过绿色农业复兴、科技文旅融合、行政中心北移等创新路径，实现与深圳的深度协同，打造一个超越维港都会区的“新香港”？这种转型不仅关乎土地用途的调整，更是香港经济结构、城市格局与区域协作模式的根本性变革，将为香港在粤港澳大湾区中的角色重新定位。
告别地产依赖：香港发展的范式转换
香港的城市发展史几乎就是一部“地产独大”的故事。长期以来，政府通过大规模基建投入提升土地价值，再通过高价卖地回收成本，这种循环模式塑造了香港“高地价、高楼价、高租金”的“三高”经济结构。据香港差饷物业估价署数据，过去20年香港住宅楼价指数上涨超过400%，而同期家庭收入中位数增幅不足100%。这种发展模式不仅加剧了社会贫富分化，更使香港经济过度依赖地产金融，产业结构严重失衡。而今，在全球经济数字化转型与中国推动高质量发展的背景下，这种以地产为核心的发展模式已难以为继。
“北部都会区”作为香港未来20年城市建设和人口增长最活跃的地区，占香港总面积约1/3，包括元朗区和北区两个地方行政区。这片土地不应再重复“维港都会区”的发展老路，而必须探索一条创新、协调、绿色、开放、共享的新发展路径。香港特区行政长官李家超在《施政报告》中明确表示，北部都会区是香港经济发展的新引擎，这一战略定位本身就意味着与传统发展模式的决裂。
基建融资模式的革新，是这一转型的首要突破口。传统上，香港基建项目成本高昂，一条普通公路的造价往往是内地同类项目的数倍。北部都会区的基础设施建设应当打破这一窠臼，所有基建项目由香港出资但引入内地承建商负责实施。这一做法可大幅降低建设成本，提高效率。实际上，港珠澳大桥香港段的建设已经部分验证了这一模式的可行性。基建成本的降低将直接减轻政府财政压力，减少对卖地收入的依赖，为多元产业发展创造空间。
更为根本的是，北部都会区必须建立多元产业生态系统，非单一的地产开发。中国社科院台港澳法研究中心主任支振锋指出，香港发展一直面临着空间不足、资源约束的难题，同时其核心区距深圳、广州等大湾区其他支点城市太远，从物理空间上限制了香港的发展潜力和融入大湾区建设的深度。北部都会区毗邻深圳，拥有7个陆路口岸，这一独特区位优势决定了它应当成为香港产业多元化的试验场和深港协同发展的枢纽。
绿色农业复兴：流浮山高质量转型之路
在众多可能的新兴产业中，绿色现代农业应当成为北部都会区的特色支柱之一。香港北区，特别是流浮山一带，拥有悠久的渔农业传统，这片咸淡水交汇处的土地曾经是香港重要的海产养殖基地。随着香港经济转型，传统农业日渐式微，但这片土地与水域的生态价值和生产潜力依然存在。北部都会区规划应当充分挖掘这一资源，不是简单地恢复传统农业，而是打造一个融合高科技、高品质、高附加值的现代农业示范区。
流浮山的转型可以借鉴荷兰“食谷”（Food Valley）或新加坡“农业科技园”的经验，发展都市农业综合体。这种模式将农业生产、食品加工、餐饮体验、科普教育、生态旅游融为一体，创造“从农田到餐桌”的完整价值链。具体而言，可以在流浮山一带建设现代化水产养殖基地，引入循环水养殖系统（RAS）、物联网水质监控、智能投喂等先进技术，提高单位面积产量同时降低环境影响。毗邻养殖区可规划高端海鲜加工厂和烹饪学校，形成“养殖—加工—餐饮—培训”的产业链。
农业旅游是这一区域的另一重要维度。可以借鉴日本“六次产业化”理念，将农业生产（一次产业）、加工（二次产业）与销售服务（三次产业）相结合，打造沉浸式农业体验区。游客不仅可以品尝新鲜海产，还能参与养殖过程、学习烹饪技艺，甚至亲手制作海鲜制品带回家。这种深度体验远比传统“农家乐”更具吸引力和附加值。香港信和集团副主席黄永光在考察北部都会区后表示，“北部都会区的发展潜力巨大”，这种潜力正体现在对传统资源的创新利用上。
更为前瞻的是，流浮山可以成为农业科技创新的试验场。与河套深港科技创新合作区的科研机构合作，开发现代农业技术，如垂直农场、藻类培养、海水农业等。香港拥有5所世界百强大学和多所具国际水平的优秀研发中心及平台，这些科研力量可以与现代农业实践相结合，创造新的增长点。实际上，北部都会区的“创新科技地带”定位就是打造创科发展集群枢纽，与深圳园区协同发展，农业科技完全可以是这一集群的重要组成部分。
绿色农业的发展还将带来显著的生态效益。与传统地产开发相比，现代农业区能够保护湿地生态，维持生物多样性，改善微气候，为都市提供“绿色肺叶”。这与北部都会区规划中“蓝绿康乐旅游生态圈”的构想高度契合。香港作为高度城市化地区，迫切需要这样的生态空间来提升居民生活质量，而北部都会区正是提供这种空间的最佳选择。
科技文旅融合：从世博式科技展示到电影影城
北部都会区的产业构想不应局限于传统意义上的科技创新，而应当探索科技与文化、旅游、娱乐的深度融合，创造独特的体验经济。在这一领域，可以规划两大主题：永久性科技博览园和电影文化创意区，两者相互补充，共同构成北部都会区的文旅名片。
科技会展游乐场的概念极具创新性。可以设想一个世博会规模的永久性科技展示与体验园区，集中展示中国内地与香港的最新科技成果。与普通科技馆不同，这一园区强调互动性、娱乐性和前沿性，让参观者不仅能“看”科技，更能“玩”科技、“用”科技。园区可以划分多个主题区，如人工智能体验区、航天科技区、绿色能源区、未来城市区等，每个区域都与企业和科研机构合作，展示最前沿的应用场景。
这种科技展示不是静态的陈列，而是动态的实验室。河套深港科技创新合作区香港园区将发展“生命健康科技、人工智能与数据科学、新能源科技与先进制造生态圈”，这些领域的成果可以在科技游乐场得到展示和测试。参观者可以体验最新的医疗检测设备、无人驾驶汽车、智能家居系统等，同时提供反馈帮助改进产品。这种“展示-体验-反馈”的循环使园区不仅是旅游景点，更是产品研发的重要环节。
更为大胆的构想是将部分区域打造为未来生活实验区，模拟10-20年后的城市生活场景，邀请市民短期入住体验，收集生活数据和行为反馈，为真正的智慧城市建设积累经验。这种“生活实验室”（Living Lab）模式在国际上已有成功先例，而香港凭借其紧凑的城市特点和先进的科技基础，完全有条件打造一个更全面、更先进的版本。
电影文化创意区是北部都会区文旅产业的另一支柱。香港作为东方好莱坞，拥有丰富的电影文化和人才储备，但长期以来缺乏一个集中发展的物理空间。北部都会区可以规划一个大型电影影城，包含拍摄基地、后期制作中心、电影学院、展览馆等设施。与横店等传统影视城不同，这一影城应当突出香港特色，同时融入最新科技元素。
影城可以设置多个主题拍摄区，如老香港街区、未来都市、奇幻世界等，既服务于专业影视制作，也向游客开放参观。更重要的是，可以发展沉浸式电影体验项目，利用VR/AR技术让游客“进入”经典电影场景，与虚拟角色互动。这种体验将电影文化从被动观看转变为主动参与，创造全新的娱乐形式。
电影文化创意区还应成为人才培养和产业孵化的平台。可以与香港本地内地及国际知名应用型影视技术学院合作设立分校，培养导演、演员、特效师等各类人才。同时设立创投基金，支持独立制片和小成本创新影片，保持香港电影的实验精神和多元性。这种“产、学、研、游”一体化的模式，将使电影产业成为北部都会区的特色经济支柱。
科技与文旅的融合不仅创造经济价值，还具有重要的文化意义。在香港“由治及兴”的新阶段，需要新的文化认同和城市形象。北部都会区通过这些创新项目，可以展示香港作为国际创新科技中心和文化创意之都的新面貌，增强市民归属感和自豪感。
行政中心北移：构建香港“双核心”城市格局
北部都会区的发展不仅关乎产业布局，更涉及香港整体城市结构的优化。一个大胆而必要的构想是：将香港政府总部迁至北部都会区，形成“金融在中环，管治在北区”的双核心城市格局。这一举措将产生深远的空间政治经济学效应，彻底改变香港的发展轴线。
目前，香港的政府机构主要集中在港岛金钟至中环一带，与金融商业区高度重叠。这种空间布局强化了“维港都会区”的中心地位，但也导致城市发展严重不均衡，新界北部长期被边缘化。政府总部北迁将发出强烈信号：北部都会区不是边缘的“睡城”，而是香港未来的战略中心，北部都会区不单是“满足居住需求的一块土地”，而是要成为另一个“具备综合性功能的都会”。
行政中心北移将产生立竿见影的发展拉动效应。政府机构的搬迁必然带动相关法律、咨询、媒体等专业服务机构跟随，形成新的商务集群。香港财政司司长陈茂波指出，“香港需要全心全意和深圳协调发展，使整个科创的产业链更加完备。”政府总部设在北部都会区，将极大便利深港两地的政策协调和日常合作，为“港深紧密互动圈”提供制度保障。
从城市规划角度看，双核心结构有助于优化人口分布。北部都会区计划在现有39万个住宅单位的基础上，再逐步修建50多万个住宅单位，共计可解决超过250万人的居住问题。政府总部北迁将吸引更多中产家庭和年轻专业人士选择北部都会区居住，避免新区沦为低收入群体的集中地，促进社会均衡发展。
深港协同治理是行政中心北移的另一重要价值。香港北部都会区与深圳仅一河之隔，两地政府需要频繁沟通协调。河套深港科技创新合作区已采用“一区两园”模式，由深港两地政府共同提名的机构管理。如果香港政府主要部门设在北部都会区，与深圳政府的日常协作将更加高效，有助于解决跨境要素流动、规则衔接等复杂问题。
特别值得关注的是，政府总部北移可以与跨境交通建设形成良性互动。特区政府提出的五个铁路项目中，包括3条跨境铁路项目，“其中港深西部铁路是由香港的洪水桥去到深圳的前海，还有一个是把香港的东铁线延伸到新的深圳罗湖站。”这些基础设施将使北部都会区成为连接香港与大湾区内地城市的枢纽，而行政中心的区位优势将更加凸显。
当然，政府总部迁移是一项复杂工程，需要考虑公务员通勤、机构衔接、过渡安排等诸多实际问题。但纵观全球，许多国家和地区都有迁移首都或行政中心的先例，如韩国世宗特别自治市、巴西巴西利亚等。这些案例表明，经过周密规划的行政中心迁移，可以成为区域均衡发展和国家战略调整的有力工具。对香港而言，北部都会区不仅是地理上的“向北”，更是发展战略上的“向前”。
深港协同创新：构建大湾区跨境合作示范区
北部都会区的成功离不开与深圳的深度协同。这片土地的特殊价值在于其“跨境性”——与深圳接壤，拥有7个陆路口岸，是香港境内促进港深融合发展和联系粤港澳大湾区内地城市最重要的地区。北部都会区规划应当充分利用这一优势，打造“港深协同创新圈”成为粤港澳大湾区跨境合作的典范。
河套深港科技创新合作区已经展示了跨境合作的巨大潜力。这一区域总面积约3.89平方公里，在深圳河两侧以“一河两岸”、“一区两园”的理念构建，是香港北部都会区与广深港科技创新走廊的天然交汇点。河套香港园区将发展“生命健康科技、人工智能与数据科学、新能源科技与先进制造生态圈”，与深圳园区形成互补。北部都会区应当借鉴这一模式，在更广范围内实现深港产业协同。
创新要素跨境流动是协同发展的关键。香港特区政府表示，将争取在河套试行专属的跨境措施，推动重要创新要素在区内便捷流动。这种创新应当扩展到整个北部都会区，特别是在人才、资金、数据三个方面实现突破。可以探索“港深创新通行证”，允许符合条件的科研人员自由往返两地园区；设立跨境科技创新基金，支持两地联合项目；建立数据特区，在保障安全的前提下促进科研数据共享。
产业链深度融合是协同发展的另一维度。香港在科研、知识产权保护等方面具有优势，而深圳在先进制造、成果转化方面实力雄厚。北部都会区应当成为连接两地创新链与产业链的桥梁。香港做研发，在深圳制造，然后在香港做集资上市。但其实在制造业那里还可以细分；北部都会区可以发展“先进研发+高端试制”的产业形态，填补基础研究与大规模生产之间的空白。
规则与标准对接是深港协同的深层次要求。香港特区政府计划在河套香港园区增设商业法律机构服务点，并积极推动将“港资港法”和“港资港仲裁”扩展至整个河套。这种规则衔接应当逐步扩展到北部都会区更多领域，包括专业资格互认、市场监管协同、知识产权保护等。通过制度创新降低跨境合作的制度成本，使北部都会区真正成为“一国两制”下规则衔接的试验区。
空间规划协调是确保协同发展的物质基础。北部都会区与深圳接壤地带应当进行一体化规划，避免基础设施重复建设或衔接不畅。
在全球经济格局重塑的背景下，深港协同具有战略意义。北部都会区建设将大大提升香港与广深在科技和产业上的衔接、协作，从而使香港与广深在地理上“更亲近”，产业结合上“更紧密”，发展协同上更有力。这种协同不仅有利于香港经济转型，也将增强粤港澳大湾区在国际竞争中的整体实力。
未来战略工程：重新定义香港角色和价值
香港北区的规划与建设，绝非简单的土地开发或城市扩张，而是关乎香港未来命运的战略抉择。在全球城市竞争日趋激烈的今天，香港必须重新定义自己的发展路径和区域角色。北部都会区作为香港最大的可开发土地储备，承载着这一转型的希望。
传统的地产主导模式已经走到尽头，需要升级转型。香港需要摆脱对“高地价—高房价”路径的依赖，探索多元产业发展之路。北部都会区凭借其广阔空间和跨境区位，完全有条件成为香港经济的“新引擎”，发展绿色农业、科技文旅、创新科技等特色产业。这种产业多元不仅能够创造更多就业机会，还能增强香港经济的韧性和可持续性。
与深圳的深度协同是北部都会区成功的关键。香港不应再将北部视为边缘地带，而应认识到这是“融入国家发展大局的重大节点”。通过基础设施联通、产业协同创新、规则标准对接，北部都会区可以成为粤港澳大湾区最具活力的跨境合作示范区。正如河套深港科技创新合作区所展示的，“一区两园”模式能够充分发挥“一国两制”优势，创造协同效应。
行政中心北移的构想虽然大胆，但符合香港长远发展需要。“金融在中环，管治在北区”的双核心格局，将优化香港的城市空间结构，促进区域均衡发展，强化深港协作。这一举措的政治象征意义与实际功能价值同样重要，标志着香港从“面向海洋”到“拥抱内地”的战略转向。
北部都会区的建设不可能一蹴而就。《北部都会区行动纲领》提出，北部都会区将在未来5到10年内逐渐成形，并在20年内大致完成发展。这一长期过程需要持之以恒的政策定力和社会共识。香港社会各界应当超越短期利益，共同支持这一关乎香港未来的战略工程。
40多年前，深圳河畔的改革开放创造了举世瞩目的“深圳速度”；今天，深圳河两岸的北部都会区建设，有望书写香港由治及兴的新篇章。从地产霸权到创新经济，从单一中心到双核驱动，从孤立发展到深港协同——北部都会区代表着香港的未来想象。这片土地的发展，不仅将重塑香港的城市版图，更将重新定义香港在大湾区和国家发展中的角色与价值。
作者胡恩威，是全国港澳研究会会员、江苏省政协委员、进念．二十面体联合艺术总监暨行政总裁。
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