领展VS置富点拣好　收租王布局海外可看高一线？　温杰授部署策略

“收租王”领展（0823）进一步增加在海外项目投资。昨日（7日）宣布已同意以总代价为5.382亿澳元（约31.196亿港元），收购位于澳大利亚三大领先零售物业的50%权益。受消息刺激，今日复牌后股价高收，全日升1.53%，报69.75元，股息率为4.12厘。专家指市况低迷，投资者不妨考虑收租股作为避风港。

领展是次收购目标物业是三个位于悉尼中央商务区的零售物业，即Queen Victoria Building（QVB）、The Galeries及The Strand Arcade，并会以内部资金及债务融资安排支付是项收购，领展预计于2022年上半年完成。而三个零售物业现时净收入为5,950万澳元（约3.42亿元）。

QVB建于1898年，已被列为古迹，为6层商场（包括地库楼层），可出租总面积为14,016平方米，拥有位于地库的669个泊车位。QVB由154名租户占用91.4%，按租金收入计，该物业之加权平均租期为2.1年，现时净收入约为3,130万澳元（约1.8亿港元）。

而The Strand Arcade亦已列作古迹，建于1891年，为7层零售商场（包括地库），可出租总面积为5,738平方米。由76名租户占用89.3%。按租金收入计，该物业之加权平均租期为2.2年，现时净收入约为1,100万澳元（约6,336万港元）。

The Galeries为4层商场，可出租总面积为14,994平方米；由72名租户占用99%。按租金收入计，该物业之加权平均租期为3.8年，现时净收入约为1,720万澳元（约9,907万港元）。

海外布局分散风险

大摩发布研究报告，予领展“增持”评级，目标价86元，领展是次收购的项目于澳大利亚移动年度销售额排名第一/第二/第七，现时租用率达94.3%，即物业经营净租金收入（NPI）利润率达5.5%，对全年每基金单位分派（DPU）正面影响为1.4%。此外，悉尼零售活动于9月同比增长1.7%，但相信近期未能恢复至疫情前水平。

回看领展今年3月31日止年度业绩，香港零售物业收入占总收入57.32%，香港停车场收入占比17.52%，内地零售物业收入占比为7.9%，办公室收入占比为7.2%，其他收益为10%。可见，领展收入来源主要还是香港物业租金及停车场租金。领展出租率亦不断提升，由2009年的87%升至96%。

虽然领展的核心市场是香港，但近几年开始积极寻求海外布局机会，以提高资产组合多元化、分散风险。领展行政总擦王国龙早前表示，短时间内不会停止扩张步伐，一直在审视英国、澳大利亚、日本、新加坡的投资机会。

对于领展扩大业务布局，光大新鸿基财富管理策略师温杰表示，低息环境下，集团善用杠杆投资，是次交易完成后，领展债务对资产总值比率将由20.1%仅仅上升至21.4%，相信不会对集团资金流及投资者造成负面影响，相反中长线更可带来投资收益。

除了是次收购的澳大利亚物业，温杰亦表示，与领展管理层沟通得知，领展亦不断寻求内地的投资机会，倘若物业估值合理就会考虑，直言“啱价就买”。

领展VS置富

领展属房托基金（REIT），息稳定，基金管理人必须将除税后的9成净收入分派予基金单位持有人，所以房托的物业收入净额比盈利更为重要。回看领展今年3月31日止年度业绩，收益及物业收入净额分别升至107.44亿元及82.38亿元，分别同比增长0.2%及0.2%；维持100%分派比率，全年合共分派289.99仙。股价现升1.53%，收市报69.75元，股息率达4.12厘。

同样是以屋苑商场为主的置富产业信托（0778），上半年可供分派收入近4.91亿元，每基金单位分派24.96仙，派息比率增至100%。今日升0.37%，报8.19元，股息率约5.7厘。

领展与置富两只“收租股”股息率相差不大，投资者应如何选择？温杰就认为，随著全球通胀升温，市场产生避险情绪，再加上大市波动，资金或流入较稳定的房托基金，而置富聚焦于香港本地市场，业务较领展简单、稳定，稳健的投资者可选择作为“长揸收租”，而领展布局全球，业务增长性大，股价有上升空间。

温杰又指，由于领展旗下的香港零售物业主要是民生物业，当中的商户较依赖本地市场，香港与其他国家及地区“通关”不会对集团有直接影响，相反新冠疫情反复或对领展旗下商场有影响，股价或有波动，投资者宜分注入场。