港地产商或要“守规矩”累股价急挫　分析：政府收回农地势损利润

中央近日频繁出招，监管科技、教育以及内房等企业，又提出“共同富裕”，以拉近贫富之间的差距。近日似乎“共同富裕”概念杀到香港！外电引述消息指，中央要求香港地产大亨“守规矩”，运用其资源和影响力维护国家利益，并协助解决房屋短缺问题。

消息引发本地地产股急挫，市场担心发展商或需要“贡献”农地，助解决房屋问题，因此持有最多农地土储的恒地（0012）挫逾一成三。不过有分析认为，内地不会将现有的调控措施照搬到香港，又指即使政府收回农地发展，亦会赔偿，若果政府进一明确以后的土地政策，纵使发展商利润会减少，也未必是坏事。

上周《路透》引述消息指，中央在闭门会议上要求香港地产大亨“守规矩”，运用其资源和影响力维护国家利益，并协助解决房屋短缺问题，又指一位接近内地官员消息人士称，他们被告知“游戏规则已经改变”，更指中国政府不再愿意容忍“垄断行为”。

消息引发本地地产股急挫，恒地（0012）、新世界（0017）及新地（0016）罕有成为首三位跌幅最大蓝筹，盘中分别跌一成三至一成；长实（1113）亦跌9%。交银国际董事（房地产研究）谢骐聪接受《香港01》访问时认为，中央或许已认定住屋问题，是近年社会动荡的原因之一。

住屋问题属“历史问题”

不过谢骐聪指出，香港住屋问题属“历史问题”，“由港英时代到依家，唔系话边个错，讲紧（房屋）制度解决唔到问题。”前特首梁振英已经推出多项短、中期房屋措施，增加房屋供应，亦有一定成效。

现任特首林郑月娥更倾向参考新加坡做法，提高公营房屋比例，不过她提出的“明日大屿”未落实，未来五至十年的土地供应问题未解决，因此目前似乎只有发展郊野公园及农地，才是最有效释出大批土地的选项，“虽然棕地上面摆货柜系唔岩，但你收回之后，货柜都要揾地方摆，到时又影响物流业。”

大型发展商持有约1,000公顷农地

就算政府决心“拍板”发展郊野公园用地，但仍要通过修改法例等方式去处理，民意亦非一面倒支持。也许最易处理的确是发展商手中的农地。80年代起本地发展商在港以低价买入新界农地，据业内人士统计，本港现时约有8,300公顷一般农地，其中政府及私人土地占4,900公顷；祖堂地占2,400公顷，手握在大型发展商的。则占约1,000公顷（约1亿呎）。

综合各大发展商年报及市场消息，大型发展商中，农地最多的是恒地，约有4,500万方平方呎；新地拥约3,000万平方呎农地；新世界则拥逾1,600万平方呎；长实就拥有约逾1,300万平方呎；会德丰管理层曾透露，集团亦拥约400至500万平方呎农地。

现利制度下　农地难以回建屋

若要发展农地，最快的方式是动用政府手中的“尚方宝剑”，即引用《收回土地条例》去收回私人土地，而事实上政府于过去3个多月来，已四次引用该条例收地。谢骐聪笑言，相信部分持有较多农地土储的发展商，如恒地及新世界等，本身都希望可加快农地发展，只不过在现行制度下未能如愿，“政府冇嘢做到，佢（发展商）亦都冇嘢做到。”

但若果在中央“要求”下，政府加快发展的话理应利好地产股？他认为市场最担心或是发展商会被政府“夹走晒啲农地”，反令利益受损，加上近日股市转差，“其他版块都跌，好似李宁都跌8%”但他相信，政府即使收回土地， 会有赔偿予发展商，只不过相关的利润，会比由地产商自行发展少，“会唔会好似以前咁，要做埋建筑商，帮政府起埋楼，好似以前都有私人发展商参与兴建公屋。”

至于市场担心，中央会将内地调控房地产的措施搬到香港。谢骐聪认为，近年中央的调控措施都开始参考香港，采用限制资金、按揭等方式调控，效果比起限价、限售等方式好，因此他估计机会不大，“我就估机会唔太，不过市场唔系咁睇，大家都走咗先。”

宝巨证券董事及首席投资总监黄敏硕亦认为，市场担心“共同富裕”政策下，本港地产发展商需要配合，更有可能将内地的一套楼市调控措施搬到香港。不过他认为，香港有不少发展商除住宅物业外，亦有不少投资物业，即使住宅利润及损，“未必会完全受单边（业务）影响”。

谢骐聪：“值得睇睇地产股”

提到多只地产股今日急挫，谢骐聪认为投资者“值得睇睇”这个类别，因为股价已大幅下跌，若果证明消息是“雷声大、雨点少”，或之后有更多实际措施公布，如强化日后土地运用机制。虽然利润空间会收窄，但亦非坏事，或对股价有正面影响。

黄敏硕亦指出，新世界近年投放资源发展商业等其他非住宅业务，走多元化路线；希慎﹙0014﹚亦开始进军内地市场，另一方面，恒隆﹙101﹚近年亦已经主力在内地发展，建议散户可较多留意以上股份，趁跌市买入。