恒大危机累事？　一文盘点房企三特点　内房股宜暂避开｜伍礼贤

内地近年对房地产行业的调整一直在持续，而近段时间以来中国恒大（3333）的债务危机亦增加了投资者对内房投资的忧虑。从今年上半年内房的总体表现来看，受政策监管导致业绩出现波动的情况较为明显，笔者根据中期业绩数据，对在本港上市的近30只内房作出总结比较，并得出了上半年房企在调控措施下，表现出来的三个特点，以同读者分享。

一、行业利润维持增长，惟增长放缓，个别企业出现倒退

上半年内房整体行业仍出现增长，惟增长步伐放缓。以在本港上市的近30只内房作为参考，总体上行业仍维持增长水平，剔除盈转亏、亏转盈等企业，平均利润录得同比增长39.2%，惟相对过往出现倍数的利润增长，如今增速出现放缓。而中国奥园（3883）、富力地产（2777）、远洋集团（3377）、合景泰富（1813）等个别企业利润录得同比倒退。

同时，值得投资者注意的是，部分企业虽然盈利增长，但是有的具一次性因素。例如中国恒大（3333.HK）虽然录得盈利增长，但是在收入下降的情况下，部分增长来源自其减价销售所致。

二、行业调控之下，毛利普遍受压

根据笔者总结，本港上市的近30只内房虽然上半年盈利表现参差，但是作为一个大趋势是，在政策调控之下，除了个别小型房企在毛利率上出现轻微增加之外，绝大部分内房企业在毛利率上出现下降，反映销售端处具一定压力，降价销售以及企业融资成本上升或成为其中的重要因素。同时，在净资产收益率等方面，亦表现出相同的情况。

三、行业逆风之下，企业主动降杠杆

在上半年充满挑战的经营环境之下，企业亦开始表现出审慎态度。从统计样本内房的杠杆水平来看，大部分内房企业出现了降低杠杆的情况。期内每家内房企业的总债务与总资产比例平均为26.6%，对比上年同期为29.7%，下降3.1个百分点。预期这种情况在下半年或将维持，而杠杆率下降，虽然有利于降低财务风险水平，惟对未来增长增长亦会带来压力。

综上简析，从盈利、利率以及债务情况来看，未来内房企业的运营压力或仍将持续，投资者不妨暂时减少对内房的关注，亦回避行业下行带来的整体风险。

【财经专栏】投资明“贤”．伍礼贤｜光大新鸿基证券策略师

*本人为证监会持牌代表，本人没有持有上述股份