【楼市狂潮】本港供楼负担全球最重　私楼新供应料无助推倒楼价

香港楼价贵绝全球已是不争的事实，今日﹙23﹚再有外国研究报告把这个情况暴露人前──香港连续7年打败全球406个主要大都会，继续“蝉联”全球最难以负担楼市榜首！

专家分析指，虽然本港楼市现水平经已“见顶”，预期楼价今年最多有10%的跌幅，但即使未来3至4年潜在一手私楼供应达到创纪录的9.4万伙，但由于卖楼步伐始终在于发展商手上，每年推出市场的供应大约2万伙，属正常可吸纳的水平，料未必能推倒高企不下的楼价。

本港供楼负担远远抛离第2位

美国研究机构 Demographia International最新发表的《 Housing Affordability Survey》报告，统计全球406个大城市去年首3季楼价，发现如果以香港去年楼价中位数 542.2 万港元、家庭入息中位数 30 万港元计，供楼负担比率高达 18.1 倍，意味中低收入户不吃不穿18年，才能供完一个单位。

有关比例虽然较2015年19倍的历史高位稍稍下滑，但亦远远抛离第2位的悉尼﹙12.2倍﹚，及第3位的温哥华﹙11.8倍﹚。

料楼价今年最多回落10%

前长远房屋策略督导委员会成员、经济学者关焯照指，有关报告指供楼负担比率超出5倍已属“超难负担”，但香港很早已经越过这个水平，今次与排行第2位的澳大利亚悉尼﹙12.2倍﹚足足相差近5成，他直言︰“香港楼价真的很不健康！”

关焯照认为，本港楼市现水平已差不多“到顶”，再大升的机会不大，并预期楼价于今年首季将见顶回落7%至8%，主因是今年香港经济将较去年更差，但由于人工无升幅，料供楼负担比率仍然会维持在18至19倍的水平，“如果未来美国加息3、4次，每次幅度0.25厘，香港最后都跟随的话，供楼负担一定会比现在更加重！”

纪惠集团行政总裁汤文亮亦相信，本港楼市已没有上升空间，楼价在今年一月初触及全年高位后，待加息及供应渐多等因素逐渐发酵，楼价便会逐步回落，他预计楼价今年会有10%的跌幅，“增加供应是‘最辣的辣招’，的确可以遏止楼价上升，但供应一但开启，无3年以上，都不能够减少！正如梁振英近日称‘以后﹙新楼﹚供应太多，千祈唔好话佢’。”

关焯照︰楼市像雾霾般“看不清”

特首梁振英日前在其任内最后一份施政报告指，未来3至4年本港潜在一手私楼供应达创纪录的9.4万伙，较他上任时增加45%。不少人因而憧憬大量的一手新楼供应可以推倒高居不下的楼价。

但关焯照认为，虽然政府指本港楼宇潜在供应量将由6万伙大增至9.4万伙，但未必可以“推冧”楼市，“这只是假设的落成量，你唔俾发展商放慢卖楼步伐？政府根本阻止不了，而且实际落成量都不代表一切，因为当中有很多是㓥出来的㓥盘！”

他补充︰“楼市好难靠自己爆煲，现时整个市况就好像雾霾般，看不清，其实是正在毒死你！现时买家买楼根本不看呎价，只看lump sum﹙总金额﹚，对于定价2万元一呎，都觉得无问题，最弊连起楼的面积都有问题，若楼市下行，㓥盘首当其冲！”

卖楼步伐取决于发展商

莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文指，本港未来一年楼市靠稳，只会只有5%上下波幅调整，“除非出现另一次的金融风暴，又或在美国加息之下，按揭利率大增200点子，否则楼价很难大跌。”

他重申目前本港6成至7成买家，多为买入700万元以下的中小型单位，只会向银行按揭贷款约300万元至500万元，虽然入场费增加，但买家仍然负担到，目前的购买力及供款算是“平稳发展”。虽然特区政府将增加单位供应量，但卖楼进度始终由发展商主导，每年推出市场的供应约2万伙，属正常水平，市场亦会吸纳。

世邦魏理仕香港、华南及台湾研究部主管陈锦平直言，过去数年港府虽然不断出招打压楼市，楼价不跌反升，足证政府干预影响有限。“其实过去几年港府辣招出台后，最明显的效果只是令入市门槛提高了，并最终令成交量萎缩。从数字上看，过去几年落成量只有1.8万伙，远低于超过2万个单位的历史平均水平，内地买家数目年年攀升，加上本港置业需求难见放缓迹象，在这种供需失衡的情况下，楼价又点会跌?”